驻马店市人民政府关于加强中心城区土地市场管理的意见
投稿：市政府办2 来源：时间：2016年07月05日
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索 引 号： |
S0001-0203-2016-00313 |
主题分类： |
市政府 |
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信息来源： |
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发文日期： |
2016年07月05日 |
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名 称： |
驻马店市人民政府关于加强中心城区土地市场管理的意见 |
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文 号： |
驻政〔2013〕119号 |
关 键 词： |
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驿城区人民政府，经济开发区、市产业集聚区管委会，市直有关部门：
为进一步加强市中心城区建设用地的开发利用管理，解决征地难、拆迁难，土地不能净地出让，土地收益低，违法违规建设较多等突出问题，实现计划供地、净地出让、规范交易、动态监管等规范管理的目的，促进节约集约用地，根据国家、省、市有关土地管理的法律、法规和政策，借鉴外地做法，结合我市实际，就进一步加强市中心城区土地市场管理，特制定本意见。
一、加强建设用地的供应审批管理
（一）明确中心市区供地审批权限
市中心城区规划建设用地区内及经济开发区、市产业集聚区所辖区域内的建设用地，由市政府统一审批供应和管理。在驿城区辖区内市中心城区规划建设用地区外的建设用地，市政府授权驿城区人民政府依法进行审批供应和管理。
（二）落实供地计划审批制度
辖区政府（管委会）每季度末向市国土资源局提交下季度的用地计划。市国土资源部门要会同辖区政府（管委会）和发改、规划等部门，编制市中心城市规划建设用地区内及经济开发区、市产业集聚区所辖区域内的建设用地年度和季度供地计划，报市土地管理委员会审批后向社会公布。没有纳入供地计划的宗地，不得实施供地。
（三）严格项目用地规模预审
对于商业、旅游、娱乐、商品住宅用地之外的各类项目，申请用地单位应当先向市、区国土资源部门申报用地规模预审，没有国土部门用地规模预审意见的，规划部门不予出具宗地规划红线图，发改部门不予立项核准备案。
工业项目申请用地规模预审的，原则上应当符合下列条件：
1.固定资产投资强度不低于230万元/亩；固定资产投资额低于5000万元人民币的，原则上不予单独安排用地，可以租赁或者购买使用多层标准厂房；
2.预期年税收不低于10万元/亩；
3.生产性建筑容积率大于1.0，办公、研发及生活服务等配套设施另行计入容积率指标；宗地绿地率小于15%；
4.项目用地区内规划的办公、生活服务等配套设施用地面积不得超过总用地面积的5%；
5.厂房按照多层建设，原则上在三层以上；
6.项目用地有特殊要求的，须报市土地管理委员会审定。
（四）严格执行净地出让制度
新增建设用地和政府拟收购储备的存量建设用地，由辖区政府（管委会）负责完成土地征收补偿和拆迁安置、使“毛地”变“净地”之后，方可向市政府申请供地。除保障性住房等国家明确规定可以边建边批的项目外，凡没有达到“净地”条件的，市国土资源部门不予受理供地；未批先建项目用地没有按照《行政处罚决定书》处置到位的，市规划部门不予出具宗地规划条件，市国土资源部门不予受理供地。
“毛地”变“净地”之后，原则上要进行配套基础设施建设，待宗地达到开发建设条件，由生地变为熟地后再进行公开出让。
市中心城区规划建设用地区内及经济开发区、市产业集聚区所辖区域，经市土地管理委员会批准列入年度供应计划的，辖区政府（管委会）负责落实土地征收补偿和拆迁安置、原土地房屋产权调查、违法违规用地和闲置土地处置、涉土上访案件调处等土地供应审批前期工作。辖区国土部门（包括市国土资源局城区分局）配合做好权属调查、注销登记、拆迁补偿、违法违规用地查处等相关工作。达到法律法规规定的“净地”条件的，授权辖区政府（管委会）组织编制供地报批方案，向市政府出具供地前期工作审查意见，并对供地前期工作审查意见的真实性负责。辖区政府（管委会）将审查同意的供地方案提交市土地管理委员会办公室进行供地合法性审查后，报市土地管理委员会审批。
（五）完善土地出让交易管理制度
构建多元化的土地市场交易平台，加大土地开发项目在省内外的宣传推介力度，鼓励土地市场的公开公平竞争。
达到“净地”出让条件的商业、住宅等经营性用地，原则上以拍卖方式出让，以增加土地出让收益。
为防止邀标、串标和围标现象的发生，参与土地拍卖或挂牌出让活动的竞买人，必须在宗地出让起始价之上有1次以上（含1次）的应价或者报价。否则，在未竞得土地时，其竞买保证金不予返还。
改变设定土地出让保留底价的方法，土地出让保留底价由市政府分管副市长、市政府分管副秘书长、市监察、国土、规划、建设、房产、财政、发展改革、公共资源交易中心等部门负责人根据拟出让地块的估价结果、规划指标和产业政策、周边地块已出让土地市场价格情况、拟出让宗地的基本情况等进行分析，各自对宗地的拟出让底价填写后折叠，交监察局负责人并加盖印章后当场予以密封，交指定的人员妥善保管，并在公开出让活动截止当日送至公开出让活动现场。在竞价或报价结束后，由现场监督人员验证、拆开底价信封，指定两人进行加权平均后作为拟出让宗地的保留底价，并当场宣读底价。
二、加强建设用地的开发利用管理
（一）加大建设用地的储备力度
发挥市政府土地储备开发机构的职能，建立政府投资与社会融资相结合的多元化土地开发投融资机制，通过对新区建设的土地一级开发融资权、旧城区改造融资权、城建项目投资合作开发融资权的公开拍卖，拓宽政府投融资渠道，推进土地出让前期整理开发，扩大建设用地储备，加快新区开发、产业集聚区建设和旧城区改造的步伐。
（二）加快推进旧城区的改造和开发
经市政府批准实施的旧城改造、城中村改造、棚户区改造项目，由市土地储备开发中心配合辖区政府（管委会）编制土地收储和拆迁补偿安置方案，经市土地管理委员会批准后，由市、区财政出资或者通过土地开发融资权拍卖公开寻找投资人，辖区政府（管委会）负责完成项目区的拆迁补偿和安置，达到“净地”条件后公开出让。
（三）规范村民安置用地的开发管理
经市政府批准的村民居住安置和生活保障用地，达到净地出让条件后，由辖区政府（管委会）根据村民意见，提出宗地出让开发的安置补偿条件和出让方案，报市土地管理委员会批准后，由辖区政府（管委会）委托市公共资源交易中心组织公开出让。
在土地招拍挂出让文件和出让公告中，要将约定的宗地出让开发条件和村民安置补偿条件予以说明，不得将申请竞买人事先与村民组签订《拆迁补偿安置协议》作为竞买报名条件，应由土地使用权竞得人在项目实施中兑现落实。
（四）明确规划调整补缴土地出让金标准
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定，已经出让的地块，因城市规划建设需要，经批准调整宗地规划条件的，应当将调整土地出让金的处置方案报市政府批准后，与土地使用权人签订土地出让补充合同或重新签订土地出让合同，参照地价评估结果，按照不低于同一区域同类土地同等条件下最高市场出让价格，补缴土地出让金。
此类土地，应当按照“街区统一规划、连片合作开发”的原则进行规划建设，且不享受旧城改造、棚户区改造等相关优惠政策。
（五）严格执行城区工业企业搬迁政策
按照市政府《关于印发进一步推进城区工业企业入驻产业集聚区实施意见的通知》（驻政〔2012〕132号）的规定，凡属于市城市总体规划覆盖的中心城区内的市政府每年确定的前50强工业企业和纳入统计范围的规模以上化工企业，迁入产业集聚区并经市政府批准的，方可享受有关“退二进三”的优惠政策。
符合条件的搬迁企业，其原址土地按新的规划条件出让处置后，需要以土地使用权作价出资入股、寻求有房地产开发资质的企业进行合作开发的，按照《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第23条的规定，应当报市土地管理委员会批准后公开转让合作开发权，办理土地使用权过户手续，但不得设置影响公平竞争的限制条件。同时，市政府享有优先购买权。
（六）规范宗地规划条件的办理
凡新增或政府收购储备的国有建设用地的供应，由辖区政府（管委会）向规划部门发函，申请出具拟供应地块的规划条件。
凡已有土地使用权人的宗地，需办理用地规划手续或调整规划条件的，土地使用权人（单位或个人）向规划部门申请规划许可或调整宗地规划条件；规划部门经批准同意土地使用权人调整宗地规划条件的，应将批准调整的宗地规划条件函告土地使用权人，并抄告国土资源部门。
严禁土地使用权人擅自改变批准用途和容积率等违法违规行为发生。对于擅自改变用途和容积率的，要依法从重查处。经批准同意完善规划手续的，由土地使用权人向规划部门申请出具新的规划条件。
已供应宗地的规划条件经批准调整后，土地使用权人应持新的规划条件，及时向市国土资源部门申请补缴土地出让金和相关税费。否则，国土、规划部门不得为其办理用地、规划手续，房产管理部门不得办理房屋产权登记。
三、强化建设用地的供后监管
（一）加强土地出让合同管理
土地出让合同和划拨决定书要约定建设项目投资额、建筑规模、交地条件、开竣工时间、出让价款、违约责任等内容。
对于非经营性用地，供地后若经规划批准可以改变为经营性用地的，应当在原出让合同或划拨决定书中明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。
对于工业项目用地，在《国有建设用地使用权出让合同》中，要约定固定资产投资强度和税收标准，投产运营后缴纳税款达不到约定税收标准的，由税务部门监督企业补齐。
（二）改革土地登记发证办法
根据豫政〔2011〕29号文件精神，依法取得国有建设用地使用权资格的单位或个人，在缴清土地价款和各项税费后，持《建设用地批准书》或《划拨用地决定书》，向国土资源部门申请办理临时土地证。按照约定的项目建成时间，先办理有效期限为2至3年的临时土地使用权证，并注明“仅限于办理工程报建、抵押贷款、房产预售之用”。以临时土地使用证抵押贷款时，申请贷款额度不得超过原取得土地价款。在临时土地使用权证有效期内，项目按期竣工并通过验收后，换发正式的国有土地使用权证；项目竣工验收确需延期的，土地使用者应当在有效期截止前一个月向国土资源部门提交书面说明和延期申请。
（三）建立动态跟踪监管机制
项目开、竣工时，用地单位要向辖区国土资源部门进行申报。各辖区国土资源部门负责对用地单位履约情况进行跟踪督查，每月向市国土资源部门上报督查情况，并更新宗地现场照片，建立项目用地跟踪监管月报台帐，随时掌握各项目进展情况，并及时向辖区政府（管委会）和相关单位通报。
项目竣工后，用地单位要向市、区政府（管委会）提出验收申请，市、区政府（管委会）组织住建、规划、国土资源等部门进行验收，用地单位持验收合格意见申请退还合同履约保证金，办理土地、房产登记手续。
若竣工验收达不到合同约定标准的，不予办理相关行政审批手续，不退还合同履约保证金，并追究违约责任，限期整改。整改后仍达不到要求的，执行土地“回购”和“退出”机制。
四、加大对闲置低效利用土地和未批先建违法用地的清查处置力度
对闲置土地，各辖区政府（管委会）和辖区国土资源部门必须认真履行监管职责，严格按照《闲置土地处置办法》处置到位。
对因自身原因闲置的土地，未动工满1年不满2年的或者虽已动工但中止建设满2年的，在依法缴纳土地闲置费后，可选择下列方式处置：
1.签订补充协议，重新约定开工、竣工期限和违约责任，并按照土地价款的5％缴纳履约保证金。对仍未按补充协议约定开工的，无偿收回土地使用权；对已按补充协议约定开工但未按期竣工的，履约保证金不予返还；
2.收回土地使用权。土地补偿标准为土地使用权人取得土地使用权时支付的土地价款。对依据规划经批准建设的地上建（构）筑物按照经审计的重置价格予以相应补偿。
因自身原因闲置2年以上的土地，由国土资源部门依法定程序报经市政府批准后，向土地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回土地使用权。
对于低效利用土地，各辖区政府（管委会）和辖区国土资源管理部门必须认真履行监管职责，加大清查处置力度。对土地使用权人不认真履行合同，造成低效利用土地的，辖区政府（管委会）要督促其改正。在低效利用土地问题解决后，方可换发正式的国有土地使用权证。
对未批先建的违法用地，要依法从重处罚。符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业政策的，按财政部门确认的评估价值，没收地上建筑物后，由辖区政府（管委会）向规划部门发函，出具宗地规划条件，将建筑物和土地资产捆绑处置。不符合土地利用总体规划、城市总体规划和产业政策的，责令违法建设单位拆除违法建筑，恢复土地原貌。
五、本意见自印发之日起执行，凡过去的文件规定若与本意见不一致的，以本意见为准。
2013年10月28日