四平市进一步促进住房消费稳定房地产市场的若干意见

四平市人民政府办公室关于
进一步促进住房消费稳定房地产市场的若干意见
各县（市）、区人民政府，各开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
　　为加强供给侧结构性改革，加大房地产去库存力度，进一步促进住房消费，稳定房地产市场，根据《吉林省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》（吉政办发〔2016〕23号），经市政府同意，结合我市实际，提出如下意见：
　　一、加大棚户区改造货币化安置力度
　　原则上不再新开工建设棚户区改造安置房。货币化安置比例不低于50%；力争逐步达到100%。可根据实际情况，将二手房做为货币化安置房源。棚户区改造范围内征收的非住宅房屋可按照一定比例纳入开发性金融贷款支持范围。
　　二、扩大货币化安置范围
　　凡在城市规划区内基础设施建设、开发区（工业园区）建设、集体土地征地拆迁、生态移民等涉及房屋征收补偿安置的，均可实行货币化安置。
　　三、降低购房信贷门槛
　　居民家庭利用商业性个人住房贷款首次购买普通住房的，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例为30%；金融机构可根据借款人的实际，适当降低贷款利率。鼓励金融机构创新金融产品和服务，为购房人提供更为优惠、有针对性的购房贷款。推广“农民安家贷”等金融创新信贷产品，灵活认定收入证明，采取按月、季度、半年或整年的方式，优化还款频率。房地产开发企业不得限制购房人选择金融机构为其贷款的权利。对积极支持化解房地产库存的金融机构，可在住房公积金存储等方面予以相关支持。
　　四、用好用足住房公积金
　　自由职业人员可自愿缴纳住房公积金，享受相关政策。取消第三套及以上购房贷款限制，父母与子女可互用住房公积金贷款。申请贷款时取消住房套数证明、所购住房面积的要求。利用住房公积金贷款购买二手房最低首付款比例为20%，房龄加贷款期限之和最长为40年。大力推进住房公积金、异地贷款及其与金融机构组合贷款业务，进一步提高实际可贷款额度，连续足额缴存6个月即可申请贷款。
　　五、减轻企业税费负担
　　房地产开发企业在开发过程中，纳税确有困难的，可按规定申请房产税、城镇土地使用税减免；房地产开发企业配套建设完成后，无偿移交的符合免税条件的学校、医院、幼儿园使用的房产和土地，免征房产税、城镇土地使用税。
　　调整土地增值税预征率，普通标准住宅按1.5%计征，非普通标准住宅按2%计征，其他类型房产按2.5%计征，房地产开发企业销售保障性住房暂不预征土地增值税。
　　调整房地产开发企业销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率标准，按10%计征；其他县（市）按5%计征。
　　房地产开发企业通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收营业税。
　　认真贯彻落实国家“营改增”相关政策规定，支持化解房地产库存工作。
　　保障性住房和普通商品房资本金比例下调至20%。大力推行保函支付制度，允许房地产开发企业使用担保机构或银行出具保函可全额代为支付政府返还类基金、保证金。实施房地产开发企业信用评价制度，对诚信企业适当降低政府返还类基金、保证金收取比例。
　　六、降低个人交易环节税收负担
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　2016年5月1日起，营业税改增值税已全面推开，在此时间点之前发生的涉税事项征收营业税。
　　根据《吉林省地方税务局关于棚户区改造有关税收政策的补充通知》（吉地税发〔2014〕10号）规定，居民因个人房屋被征收而取得货币补偿用以重新购置房屋的，凡购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿且所购房屋为普通住房的，按照免征一处普通住房或免征未超过货币补偿部分熟优原则征免契税；居民因个人房屋被征收而进行房屋产权调换的，凡不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。缴纳房屋产权调换差价且所调换房屋为普通住房的，按照免征一处普通住房或免征未缴纳房屋产权调换差价部分孰优原则征免契税。
　　七、培育住房租赁市场
　　采取政策性金融机构贷款支持、发行资产证券化产品、企业债券等方式，引导和鼓励有条件的企业收购或长期租赁库存商品住房，用做住房和公共租赁住房对外出租，满足新市民、外来务工人员、新就业大学毕业生等群体市场化住房租赁和住房保障需求。引导房地产中介机构、物业服务企业发展成为以住房租赁为主营业务的专业化企业，提供市场化的住房租赁服务。建立住房租赁政府服务平台，推行统一的租赁合同示范文本，为自然人和企业租赁住房提供公共服务。
　　八、支持非商品住房转型利用
　　对符合条件的非商品住房，可改为“创客空间”、电商用房、教育培训、幼儿园、养老院等用房，也可改造为酒店式公寓以及用于文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。鼓励房地产开发企业采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并举的方式营销。
　　九、合理调控土地供应规模
　　要控制新建项目开发节奏，缩减相应商品房供地规模，直至暂停相关土地供应。拟出让宗地红线外围必须完成供水、供电、供热、燃气、道路等市政配套设施建设，不具备条件的，一律不得出让。统筹城乡建设用地增减挂钩试点项目建设，支持房地产开发企业利用库存商品房置换农民原有住房。
　　对具备商业优势的房地产开发项目给予支持，自持比例较高的商业地产项目给予扶持，对一般项目严格控制。
　　十、优化商品房供应结构
　　允许企业在符合规划的前提下，按照市场实际需求，调整住房户型结构，避免出现结构性库存。规划部门要根据实际，降低非商品住房相应规划指标配比。
　　取消商品房预售价格备案审核制度。取消商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下所占比重必须达到70%以上的审批限制。
　　十一、进一步简化农民租购房屋落户手续
　　凡在城镇购买或租赁住房的农民，符合当地落户条件的只需凭房屋产权证或依法签订的房屋买卖（租赁）合同，即可为其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申请办理当地常住户口。
　　十二、保护进城农民合法权益
　　取得居住证的农民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有与市民平等的接受义务教育、基本医疗卫生服务、就业、社会保险、社会救助、住房保障等公共服务权利，其原有的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权不变。
　　十三、加快已交付使用房屋产权办理工作
　　依法启动已交付使用且未办理产权房屋的清理工作，加快为符合条件的购房人办理房屋权属登记，解除交易限制。
　　十四、加强房地产市场监管
　　继续开展多部门联动专项整治活动，对房地产开发企业从项目立项到房屋销售各环节实行全链条监管，对中介市场经营行为进行重点规范和整治，加强市场风险防控。
　　十五、加强舆论引导
　　新闻媒体要客观公正报道房地产市场运行情况，引导消费者树立理性的住房消费观念，为促进房地产市场稳定发展提供有力的舆论支持。
　　十六、明确目标
　　力争到2018年年底，存量商品房绝对值减少30%，保持房地产市场平稳健康发展。
　　                                                                          四平市人民政府办公室
　　                                                                        2016年7月18日