四平市区农用地转用和土地征收呈报国有建设用地审批及土地登记暂行办法

四平市人民政府办公室
关于印发四平市区农用地转用
和土地征收呈报国有建设用地审批
及土地登记暂行办法的通知
　　铁东区、铁西区人民政府，红嘴经济技术开发区、四平经济开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：
　　《四平市区农用地转用和土地征收呈报国有建设用地审批及土地登记暂行办法》已经市政府七届21次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真按照执行。
　　四平市人民政府办公室
　　2015年5月16日   
　　四平市区农用地转用和土地征收呈报
　　国有建设用地审批及土地登记暂行办法
　　第一条 为了加强国土资源管理，规范土地行政行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《吉林省土地管理条例》等相关法律、法规、规章和政策规定，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于四平市区（铁东区、铁西区、四平红嘴经济技术开发区和四平经济开发区）范围内的农用地转用和土地征收呈报、国有建设用地审批及土地登记等工作。
　　第三条 农用地转用和征收集体建设用地或农用地的，市国土资源部门依据预审申请（单独选址建设项目由建设用地单位提出，城市分批次用地建设项目由所属区政府或开发区管委会提出）、规划部门规划条件、土地利用总体规划、年度用地计划和有关产业政策进行审核、踏查。
　　对符合要求的单独选址建设项目，需市发改部门审批的，市发改部门出具同意项目开展前期工作的函，由市国土资源部门出具预审意见；需省发改部门审批的，省发改部门出具同意项目开展前期工作的函，市国土资源部门出具初审意见后上报，由省国土资源部门出具预审意见。
　　对符合要求的城市分批次用地建设项目，由市国土资源部门出具预审意见。
　　第四条 乡（镇）、村基础设施、公益事业、村办企业等建设项目，占用集体建设用地的，市国土资源部门依据乡（镇）土地利用总体规划、年度用地计划、乡（镇）、村建设规划及有关产业政策，组织审核、踏查和预审。
　　第五条 城市分批次用地报批时，建设用地预审通过后，主要工作程序是：
　　（一）市国土资源部门对拟征地块进行现场踏查，主要查清拟征地块的位置、权属、地类等情况，并提交现场踏查报告。
　　（二）市国土资源部门委托承担征地前期工作的勘测定界单位到用地现场实地进行测绘，提供土地勘测定界技术报告书和勘测定界技术图（地类、面积、权属、界址、地上附着物等）。
　　（三）根据测绘结果，市政府发布拟征地通告，并向省政府提出用地申请。
　　（四）市国土资源部门进行组件，主要内容包括：
　　1. 向省国土资源部门提供市政府批次用地函和市国土资源部门用地审查报告；
　　2. “一书三方案”，即：建设用地项目呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案；
　　3. 经村集体经济组织和被征地农户签字的拟征土地现状结果确认单；
　　4. 由市政府和被征地村集体经济组织签订征地补偿安置协议；
　　5. 提供拟征土地权属证明及土地权属审核汇总表；
　　6. 向被征地村集体经济组织送达拟征地听证告知书及听证送达回证，如果被征地村集体经济组织或被征地农户提出听证的，应附听证材料；
　　7. 提供被征地农民基础情况表、征地补偿安置意见表、被征地农民社会保障费用需求计划表、征地社会保障资金落实审批表，符合社会保障条件的并经同级财政部门、人力资源和社会保障部门签字盖章并纳入社会保障范围；
　　8. 补充耕地验收文件及补充耕地协议(由市政府与国土资源部门签订)；
　　9. 涉及未批先建的，要提供土地违法案件处罚决定书及罚款票据；
　　10. 土地利用总体规划图（局部）；
　　11. 拟征土地1：10000分幅土地利用现状图；
　　12. 征地资金存入征地专户凭证；
　　13. 涉及占用林（草）地的，需提供使用林（草）地批准文件；
　　14. 涉及较多农民利益的重大建设项目，要提供社会稳定风险评估报告；
　　15. 其他需要提供的材料。
　　第六条 单独选址项目农用地转用和土地征收报批除按城市批次用地所需材料和程序外（其中5公顷以上单独选址项目的勘测定界、征地踏查等前期工作，由市国土资源部门配合省国土资源部门办理），用地单位还应提供以下材料：
　　（一）建设项目批准、核准或备案文件；
　　（二）建设项目初步设计批准或审核文件；
　　（三）“一书四方案”，即：建设项目呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案；
　　（四）用地单位资质证明（营业执照、组织机构代码证等）；
　　（五）乡村建设规划许可证；
　　（六）建设项目工程平面图；
　　（七）涉及压覆矿产资源及地质灾害危险性的项目要提供评估材料；
　　（八）其他需要提供的材料。
　　第七条 本办法第五条和第六条规定的报批材料齐全、符合条件的用地项目，由市国土资源部门组件、会审，报市政府批准后，上报省国土资源部门审查报批。
　　第八条 涉及乡镇企业、乡（镇）、村公共设施、公益事业等乡（镇）、村建设用地项目，使用集体建设用地的，由市国土资源部门组件、会审后，报市政府批准。用地单位应提供以下材料：
　　（一）建设用地预审报告；
　　（二）规划部门颁发的《乡村建设规划许可证》；
　　（三）土地权属证明材料；
　　（四）村集体经济组织提供的同意建设证明或联营协议；
　　（五）企业主管部门的批复文件；
　　（六）项目平面布置图；
　　（七）企业法人营业执照、法人代码证；
　　（八）测绘图纸；
　　（九）土地利用现状分幅图；
　　（十）土地踏查报告；
　　（十一）其他需要提供的材料。
　　第九条 农村村民住宅建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划，使用原有的宅基地和村庄空闲地的，经乡（镇）人民政府审核，分别由铁东区政府、铁西区政府批准。
　　农村村民建房占用农用地的，由前款规定的区政府审批。条件必须是无房户，且一户一宅。审批前要通过建设用地预审（不能占用基本农田）和取得规划部门颁发的《乡村建设规划许可证》，并在村内公示，公示结束后方可审批。
　　第十条 凡是项目用地符合《划拨用地目录》，由用地单位提出申请，持发改部门的项目批准文件、规划部门提供的《建设用地规划许可证》以及环评报告、可行性研究报告等材料到市国土资源部门申请办理用地手续，市国土资源部门组织会审后，呈报市政府批准后供地。
　　第十一条 不符合《划拨用地目录》的国有建设用地，必须以有偿使用方式供应。国有建设用地有偿使用方式主要有出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等方式。
　　第十二条 以出让方式供地的包括城镇国有存量土地和集体土地（国有农用地）经依法征收、转用后的土地。
　　（一）招标、拍卖、挂牌方式供地
　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。具体程序：规划部门依据四平市城市总体规划，坚持城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展的原则，向国土资源部门提供经市政府批准的拟出让地块的控制性详细规划，工业用地，发改及相关部门应提供工业用地准入条件，国土资源部门依据控制性详细规划，报请市政府批准后，发布收回土地使用权公告；拟订公开出让方案，经市政府批准后组织实施；土地竞买成交后，国土资源部门与竞买者签订国有建设用地使用权出让合同。建设单位持建设项目的批准、核准、备案文件和国有建设用地使用权出让合同向规划部门领取建设用地规划许可证。规划部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
　　前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
　　（二）协议出让方式供地
　　出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，可采取协议方式，主要包括以下情况：
　　1. 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；
　　2. 原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；
　　3. 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；
　　4. 法律、法规规定可以协议出让的其他情形。
　　第十三条 以租赁方式进行供地的，参照出让方式供地审批程序。
　　第十四条 作价出资（入股）和授权经营方式。对省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。上述两种方式由省级以上人民政府审批。
　　第十五条 法律、法规和规章规定的应采取招标、拍卖、挂牌或协议出让国有土地使用权出让底价，由国土资源部门委托具有土地评估资质的中介机构进行评估，在评估结果基础上结合市政府的产业政策经集体研究综合确定。
　　第十六条 对于符合《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）规定的工业用地项目，可以执行工业用地出让最低价标准。
　　第十七条 国有土地使用权年租金的适用范围主要是指原以划拨方式取得的国有土地使用权，现已不符合《划拨用地目录》规定应当依法有偿使用以及通过采取依法租赁方式取得的国有土地使用权。土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金。经营性房地产开发用地不适用国有土地租赁。
　　第十八条 政府鼓励开发利用地下空间，地下空间土地用地面积按规划部门批准的地下建筑物的最大垂直投影面积计算，地下空间土地使用权基准地价、土地出让金价格按所在级别同类土地用途价格的一定比例执行。具体比例为：地下一层土地使用权基准地价按同类用途基准地价的20%确定，地下二层按10%确定，地下三层（含三层）以下按5%确定。以上比例标准如有新规定则按新规定标准执行。
　　第十九条 国有建设用地使用权成交后，用地单位应当按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的规划条件进行开发建设，不得擅自改变。经营性用地招拍挂成交后，用地单位确需调整容积率或规划用地性质的，应经规划部门同意后报市政府批准。经市政府批准同意调整容积率或规划用地性质的，用地单位应当持批准文件即时到国土资源部门申报，签订土地出让合同变更协议。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。
　　已出让工业用地增加容积率的，不再增收土地出让价款。
　　第二十条 土地登记实行属地登记，我市市区登记范围为铁东区（含四平经济开发区）、铁西区（含四平红嘴经济技术开发区）。
　　第二十一条 国土资源部门应当自受理土地登记申请之日起20日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源部门负责人批准后，可以延长10日。
　　第二十二条 土地登记依照下列程序进行：
　　（一）土地登记权利人提出申请；
　　（二）实地地籍调查；
　　（三）权属审核；
　　（四）注册登记；
　　（五）公告；
　　（六）颁发土地证书。
　　第二十三条 土地登记所需要的资料：
　　（一）土地登记申请书；
　　（二）申请人身份证明材料；
　　（三）土地权属来源证明；
　　（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
　　（五）地上附着物权属证明；
　　（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
　　（七）其他相关材料。
　　第二十四条 有下列情形之一的，不予登记：
　　（一）土地权属有争议的；
　　（二）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
　　（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
　　（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
　　（五）其他依法不予登记的。
　　第二十五条 征收和管理中应依法收取用地管理费、土地登记费、新菜田开发建设基金、耕地开垦费、闲置费、荒芜费、新增建设用地土地有偿使用费和防洪资金等费用。具体收费标准和依据详见《四平市土地管理收费项目情况表》（见附件）。
　　第二十六条 在国有土地招标、拍卖、挂牌或协议出让过程中相关工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法、依规给予行政处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
　　（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；
　　（二）确定出让底价时未经集体决策的；
　　（三）泄漏出让底价的；
　　（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；
　　（五）减免国有土地使用权出让金的；
　　（六）在国有土地招标、拍卖、挂牌或协议出让过程中的其他违法、违纪行为。
　　第二十七条 具有下列情形之一的，为闲置土地：
　　（一）国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期一年未动工开发的国有建设用地；
　　（二）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。
　　第二十八条 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照有关规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由市政府无偿收回土地使用者的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
　　对认定为闲置土地，未动工开发满一年的，由市国土资源部门报经市政府批准后，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；对未动工开发满两年的，由市国土资源部门报经市政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。
　　用地单位被认定为闲置土地的，并且不属于政府、政府有关部门行为的，或因自然灾害等不可抗力导致土地闲置，而尚未依法处理的，市政府不再批给建设用地。
　　第二十九条 市国土资源部门依照本办法第二十八条规定，作出征缴土地闲置费、收回国有建设用地使用权决定前，应当书面告知国有建设用地使用权人有申请听证的权利。国有建设用地使用权人要求举行听证的，市国土资源部门应当依照《国土资源听证规定》依法组织听证。
　　第三十条 国土资源部门要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。
　　第三十一条 本办法由市国土资源局负责解释。
　　第三十二条 本办法自发布之日起施行。
　　附件
  
四平市土地管理收费项目情况表

项目 名称	依 据	征收 标准	备注
用地 管理费	《关于公布土地系统管理收费项目及标准的通知》（吉省价房涉字〔1997〕3号）和《吉林省物价局、财政厅、农业委员会、国土资源厅、建设厅、省政府纠风办关于转发国家发展计划委员会等六部门开展农民建房收费专项治理工作的通知》（吉省价经字〔2001〕35号）。	城镇国有土地按省价格主管部门降低用地管理费收费标准文件规定，每平方米1.80元；临时用地每平方米0.90元；农村集体土地非农建设用地每平方米0.54元。
土地 登记费	吉省价房涉字〔1997〕3号及〔1990〕国土籍字第93号、财税〔2014〕101号和国办发〔2003〕50号。	初始登记按地类、面积收取；变更登记费每平方米0.5元；涉及小微企业的，免收土地登记费；涉及农村宅基地的，免收土地登记费。
新菜田开发建设基金	《土地管理法》第四十七条和《吉林省土地管理条例》第二十七条。	每亩收取标准按该地被占用前三年的平均年产值的8-12倍计算。	省收
耕地 开垦费	《土地管理法》第三十一条；《吉林省土地管理条例》第十六条；《吉林省基本农田保护条例》第十一条；《关于印发非农业建设占用耕地造地费、闲置费的具体征收及使用管理办法的通知》（吉土联字〔1998〕1号）。	该地被占用前三年平均年产值计算：基本农田10-15倍；一般耕地3-5倍。
闲置费	《土地管理法》第三十七条；《吉林省基本农田保护条例》第十四条；《关于印发非农业建设占用耕地造地费、闲置费的具体征收及使用管理办法的通知》（吉土联字〔1998〕1号）。	按该地被占用前三年平均年产值的2-4倍征收。
荒芜费	依据吉土联字〔1998〕1号第十三条：“承包经营基本农田的单位或个人造成耕地荒芜的，由县级人民政府土地管理部门向承包者征收荒芜费。”	荒芜费征收标准：荒芜一年的，按该地前三年平均年产值的1倍计收；荒芜二年的，按该地前三年平均年产值的2倍计收。
新增建设用地土地有偿使用费	《土地管理法》第五十五条；《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综〔2006〕48号）。	按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平、各地区耕地总量和人均耕地状况、社会经济发展水平等情况制定，由国务院财政部门和国土资源行政主管部门联合发布，并定期调整公布。四平市区（铁东区、铁西区、四平红嘴经济技术开发区和四平经济开发区）新增建设用地土地有偿使用费征收等别为8等，缴纳标准为42元/平方米。	国家和省收
防洪 资金	《吉林省防洪基础设施建设资金征收使用办法》（吉林省人民政府令第105号）。	非农业建设征用土地的单位和个人，按征地面积，菜田每平方米1.80元、水田每平方米1.50元、其他土地每平方米1.20元计征。	国土部门 代收