各县（市、区）人民政府，忻州经济开发区管委会，五台山风景名胜区管委会，市人民政府各委、局、办：
《忻州市发展住房租赁市场实施方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。
忻州市人民政府办公厅
2018年8月29日
（此件公开发布）
忻州市发展住房租赁市场的实施方案
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《山西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（晋政办发〔2016〕166号）和《山西省人民政府办公厅关于印发山西省发展住房租赁市场实施方案的通知》（晋政办发〔2018〕57号）文件精神，加快培育和发展我市住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，实现城镇居民住有所居，特制定本实施方案：
一、总体要求
（一）指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，全面贯彻党的十九大精神、落实中央和省委经济工作会议、省十三届人大一次会议政府工作报告决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，建立健全住房租赁体系，支持住房租赁消费，引导居民转变住房消费观念，提高住房租赁市场监管和服务水平，促进我市住房租赁市场健康发展。
（二）基本目标
2018年，出台住房租赁相关制度政策，市本级建成、县级基本建成住房租赁综合服务平台。鼓励、扶持成立专业化、机构化住房租赁企业和兼营住房租赁业务的房地产企业。市本级推出1宗土地用于建设租赁住房，争取3—5年时间，市本级租赁住房占新增住房供应量的比例提高到50%。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
二、工作任务
（一）加快培育住房租赁市场供应主体
1、发展国有住房租赁企业。充分发挥国有企业带动引领示范作用，支持国有企业开展规模化住房租赁业务。2018年底前，由市国资委负责在市本级至少依托1家国有企业开展住房租赁业务。
责任单位：市国资委、各县（市、区）人民政府
2、引导民营和混合所有制企业发展住房租赁业务。鼓励自然人和各类机构投资者设立住房租赁企业，支持新组建或依托现有民营和混合所有制企业组建专业化、机构化住房租赁企业，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，向规模化、集约化方向发展，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。2018年底前，市本级至少要新增1家，2020年底前，各县（市、区）要根据当地市场发展需求，加大培育力度，基本形成数量充足、结构合理的专业化、机构化住房租赁企业队伍。按照《山西省加快发展生活服务业促进消费结构升级的实施方案》（晋政办发〔2016〕53号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
责任单位：市住建局、市国资委、市工商局、各县（市、区）人民政府
3、鼓励和支持房地产开发企业、经纪机构和物业企业开展租赁经营。各县（市、区）要加强与开发企业的对接和沟通，引导和支持开发企业转变经营理念，拓展多元业务，利用闲置房源，采用自持自租或与经营住房租赁企业合作的模式，将库存商品住房投放到租赁市场，拓展租赁经营业务；鼓励房地产开发企业开发建设并经营租赁型商品住房，支持有条件的房地产开发企业，在新建商品房项目中配建或长期持有部分房源，用于市场租赁，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式，逐步发展租赁地产；各县（市、区）要规范经纪机构与物业企业经营行为，充分发挥物业企业与经纪机构在住房租赁信息采集和租赁方面的作用，鼓励有条件的经纪机构与物业服务企业依法开展住房租赁经营业务。2018年底前，至少要培育1家房地产开发企业、经济机构和物业企业开展规模化租赁经营工作。
责任单位：市住建局（市房管局）、市国土局、市工商局、市规划局、各县（市、区）人民政府
4、加快发展住房租赁中介机构。积极培育发展住房租赁中介机构，简化证照申领审批手续，减少中介机构备案专业人员数量，加快备案登记手续办理。充分发挥中介机构的作用，规范中介机构房源信息发布和中介服务收费行为，提升从业人员素质，提高中介服务质量。中介机构对其发布房源信息的真实性负责，不得发布虚假或不实房源信息。中介机构应在经营场所醒目位置公示全部服务项目、服务内容、计费方式、收费标准和12358价格投诉电话。落实完善房地产经纪人信用信息系统，建立惩戒工作机制，加强中介从业人员管理，促进中介机构加强品牌建设，依法经营、诚实守信、公平交易。鼓励中介机构兼并重组、做大做强，提高中介服务能力和水平。
责任单位：市住建局、市发改委、市工商局、市政务服务中心、各县（市、区）人民政府
5、鼓励农村集体经济组织成立租赁企业。鼓励、引导和支持有闲置房源的农村集体经济组织（或继受单位）成立住房租赁企业或委托专业化的房屋租赁企业，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的房屋统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务。
责任单位：市国土局、市住建局、市规划局、市消防支队、各县（市、区）人民政府
6、支持和规范个人出租住房。落实个人出租住房优惠政策，鼓励个人将拥有合法产权的成套或非成套住房依法出租，个人出租房屋实行免费登记备案制度。鼓励个人委托住房租赁企业或中介机构出租住房，住房产权人可以与住房租赁企业签订委托合同，建立长期稳定的合同关系，由住房租赁企业作为出租人出租房屋。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。
责任单位：市住建局（市房管局）、市国土局、市规划局、市税务局、市消防支队、市工商局、各县（市、区）人民政府
（二）多渠道筹集租赁房源
1、新建租赁住房。各县（市、区）要将新建租赁住房作为住房供应的新方式纳入住房建设规划，合理确定租赁住房建设规模和布局,优先考虑在高校及开发园区、产业集聚区、商业商务集聚区等交通便捷、生产生活便利、租赁住房需求集中区域，有序推进租赁住房建设供应；建立租赁住房地价评估体系，合理控制土地出让价格，提供适量的建设用地以招标、拍卖、挂牌出让方式用于建设租赁住房；2018年底前，市本级至少推出1宗土地用于建设租赁住房。要根据房地产市场形势和住房租赁市场需求情况，加强配建租赁住房使用管理，探索配建租赁住房规模化经营，加快配建租赁住房入市，从2019年起，市本级新开工商品住房项目至少配建20%的租赁住房。
责任单位：市国土局、市规划局、市住建局（市房管局）、各县（市、区）人民政府
2、改建租赁住房。在符合规划要求，保证使用安全、消防安全、配套完善的前提下，支持企业或机构将库存、闲置商业办公用房、厂房等非住宅及商品住房改建为租赁住房。在土地使用年限和容积率不变、满足消防及结构安全的前提下，允许将非住宅用房按规定改建为租赁住房，非住宅土地用途经批准可调整为居住用地，调整为居住用地后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行；允许将现有商品住房按照国家及地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，改造后必须确保消防设施完好有效，符合消防法律法规及相关技术规范。对申请改建项目，各地规划主管部门应及时组织规划论证，重点审核该项目改建后是否符合城市规划、当地规划管理技术规定等内容，并依法办理规划、施工许可等相关手续后，方可实施改建。2019年底前，市本级推出1-2个项目开展改建租赁住房试点。
责任单位：市规划局、市国土局、市住建局、市消防支队、市供气供热管理处、市水务集团有限公司、国网忻州供电公司、市燃气公司、各县（市、区）人民政府
3、购租一批租赁住房。引导住房租赁企业收购、长期租赁或受托经营市场存量房源，用于扩大市场租赁规模。有条件的可根据本区域内住房租赁市场的实际情况，集中整修本区域内一定数量的闲置房屋用作租赁住房。2018年底前，市本级至少推出1个项目开展购租租赁住房试点。
责任单位：市住建局、各县（市、区）人民政府
（三）完善住房租赁管理政策
1、完善住房租赁管理政策。进一步完善住房租赁市场管理政策体系，制定出台相关配套政策，探索人才公寓建设、建设安置住房用于租赁住房互相转换的方式方法，研究完善支持住房租赁市场的相关优惠政策，加快建立租购并举的住房制度。继续推行无住房职工提取住房公积金支付房租政策，减轻职工租房负担。简化住房公积金提取手续，住房公积金缴存职工凭无房证明或租赁证，可提取住房公积金用于支付房租。
责任单位：市住建局、市公安局、市教育局、市人社局、市国土局、市规划局、市公积金管理中心；各县（市、区）人民政府
2、完善土地政策。国土部门要安排专项租赁建设土地，统筹考虑我市城乡发展和产业布局，优先在产业比较完备、居住配套相对不足的区域布局，并配置必要的教育、医疗等公共服务设施。盘活各类存量土地，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。探索集体土地建设租赁住房，推进城镇化建设，根据我市实际情况，从源头上解决租赁住房与新建商品房供需平衡问题。
责任单位： 市国土局、市规划局、市住建局、市教育局、市卫计委；各县（市、区）人民政府
3、完善金融政策。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，对住房租赁企业提供金融支持。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道；为住房租赁企业提供开户、结算、信贷、理财、咨询等基础性综合性金融服务支持。探索开展住房租赁收益权质押业务和资产证券化产品，鼓励金融机构针对住房租赁企业的特点，开发特色信贷产品，为其提供金融产品和服务。各县（市、区）可通过设立住房租赁企业贷款专项扶持基金或风险补偿金等方式，为住房租赁企业贷款增信，降低融资成本，提高金融机构对住房租赁企业的支持力度。
责任单位：市政府金融办、人行忻州中心支行、市银监局、建行忻州支行等金融机构、各县（市、区）人民政府
4、完善税收政策。税务部门要认真落实晋政办发〔2016〕166号相关规定，结合我市实际，进一步完善住房租赁税收支持政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，激活存量住房租赁市场。
责任单位：市税务局，各县（市、区）人民政府
5、制定租赁住房租金参考价。依据地段相同、租金相似的原则划分均质区片，并在此基础上以道路、住宅小区、楼宇或区片为单位，进行调查摸底，合理确定市场租金参考价，每半年分区域和房屋类型予以公布。2018年底前，市本级公布各区租赁住房租金参考价；2019年底前，各县（市、区）要首次公布租赁住房租金参考价。
责任单位：市住建局（市房管局）、各县（市、区）人民政府
6、明确租赁住房管理办法和操作流程。各县（市、区）要抓好落实山西省住房城乡建设厅制定的租赁住房标准和商业办公用房等非住宅及城中村闲置房屋改建为租赁住房的技术标准。结合当地实际，完善住房租赁管理办法，抓好房源核验工作，推行住房租赁合同示范文本和网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度。
责任单位：市住建局、市国土局、市工商局、各县（市、区）人民政府
7、完善公共租赁住房保障制度。逐步扩大公租房保障范围，放宽准入条件，降低公租房准入门槛，把公租房保障对象扩大到非本地户籍人口，将在本地稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。各县（市、区）要从实际出发，实行实物保障与租赁补贴并举方式，加大住房保障力度，公租房源紧缺的县（市、区），对符合条件的公租房保障对象可通过发放住房租赁补贴，增强其在市场上承租住房的能力，由其自行在市场上承租住房。各地要完善住房租赁补贴制度，合理测算并确定租赁补贴发放标准，并建立随市场租金变化进行动态调整的机制。鼓励各县（市、区）采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。
责任单位：市住建局、市财政局、各县（市、区）人民政府
8、加快推进租购同权政策的实施。贯彻落实《山西省人民政府办公厅关于加快推进房地产业持续健康发展的意见》（晋政办发〔2017〕162号）、《居住证暂行条例》和《山西流动人口服务管理办法》，推动居住证制度全覆盖；保障非本地户籍承租人按照规定享受义务教育、医疗卫生、社会保险、就业创业等国家规定的基本公共服务。推进教育公平，简化入学流程和证明要求，进一步推动建立以居住证、租赁证为主要依据的随迁子女入学政策，落实符合条件的房屋租赁群体子女接受义务教育后在当地参加升学考试政策。公积金管理部门按照相关规定，落实提取住房公积金支付房租政策。
责任单位：市住建局、市公安局、市教育局、市卫计委、市人社局、市公积金管理中心、各县（市、区）人民政府
（四）提高住房租赁市场监管和服务水平
1、推进住房租赁综合服务平台建设。加快建设省市县三级住房租赁综合服务平台，为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案等对外服务，进一步规范住房租赁交易流程。2018年，市本级住房租赁综合服务平台在建成的基础上规范运行使用；12月底前，各县级住房租赁综合服务平台要基本建成。
责任单位：市住建局、各县（市、区）人民政府
2、加强住房租赁市场监管和服务能力建设。各县（市）要贯彻落实国家、省住房城乡建设厅关于住房租赁市场相关政策，成立发展住房租赁市场工作领导小组和管理服务机构，强化住房租赁市场监管职责，增强服务能力，完善服务体系，保障工作经费，确保各项工作有序进行。县（市）住建房地产主管部门要做好当地住房租赁发展规划和实施住房租赁市场的监管。住房租赁市场管理和服务要延伸到街道、社区，逐步形成省、市、县（市、区）、街道、社区五级网格化住房租赁管理和服务体系。
责任单位：市住建局、市编办、市财政局、各县（市、区）人民政府
3、加强住房租赁行业及信用管理。按照晋政办发〔2016〕166号文件要求，明确各部门职责分工，加快我市住房租赁管理体制改革，建立多部门联合监管体制。开展住房租赁市场规范管理专项检查，加强市场巡查和监测，强化租赁住房的物业管理，建立健全住房租赁企业和租房个人信用信息记录，及时推送到市信用信息共享平台，实现信息共享。开展信用分类管理，完善住房租赁行业红黑名单制度，对严重违法违规失信行为予以公示，开展联合惩戒。
责任单位：市住建局、市发改委、市公安局、市工商局、各县（市、区）人民政府
4、优化政务环境。各级各部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，要加强组织领导，健全工作机制，落实工作责任，加强管理队伍建设，强化窗口服务，优化办事流程，提高办事效率。对房地产开发企业开展住房租赁业务需要办理规划变更、土地用途调整、装修改造等相关手续的，要加快办理进度。对住房租赁当事人，要简化流程，按期办结。同时，要做好宣传引导工作，为培育和发展住房租赁市场营造良好的政务环境，促进住房租赁市场健康发展。
责任单位：市住建局、市国土局、市规划局、市民政局、市公安局、市政务服务中心、各县（市、区）人民政府
三、保障措施
（一）加强组织领导
市本级成立住房租赁工作领导小组，全面负责、统筹推进全市发展住房租赁市场各项工作，各县（市、区）相应成立住房租赁工作领导小组，推进当地住房租赁工作。本实施方案中责任单位列第一位者为牵头部门，其他有关部门或单位按职责分工负责，牵头部门与协办部门要强化协调配合，形成工作合力，切实提高办事效率，扎实推进住房租赁市场工作。
（二）强化责任落实
明确各县（市、区）和各相关部门责任，建立任务分工明确、责任落实到位、上下联动、多部门配合、齐抓共管的工作机制。
（三）加强宣传引导
加强发展住房租赁市场的宣传工作，利用电视、电台、报刊、网络等媒体，及时报道各项工作进展情况和实际成效，营造良好的舆论环境。