天水市农村房屋补充调查工作实施方案的通知

天水市人民政府办公室关于
印发天水市农村房屋补充调查工作实施方案的通知
天政办发〔2017〕80号

各县区人民政府，市政府有关部门：
　　《天水市农村房屋补充调查工作实施方案》已经市政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天水市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2017年6月6日

天水市农村房屋补充调查工作实施方案

　　为深入贯彻落实《天水市人民政府关于加快推进农村宅基地和集体建设用地农房调查推动不动产统一登记工作的通知》（天政发〔2017〕61号）要求，积极稳妥、规范有序地推进农村房地一体的权籍调查工作，全力保障农村不动产登记工作顺利开展，制定本方案。
　　一、工作目标
　　全面查清我市农村范围内宅基地和集体建设用地等每一宗土地上的房屋等建筑物、构筑物的基本情况，基本实现宅基地和农房统一调查规范、统一软件平台、统一数据管理、统一作业要求、统一质量标准、统一档案管理的目标，为推进农村宅基地和地上房屋的不动产统一登记发证提供数据支撑。
　　二、工作任务
　　依据《地籍调查规程》、《房产测量规范》、《不动产权籍调查技术方案》等要求，充分利用已有农村宅基地、集体建设用地地籍调查成果，以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，以不动产单元为基本单位，重点复核农村宅基地、集体建设用地权属调查、地籍测量成果，利用三年时间全面完成地上房屋及其定着物的调查工作，建立农村“房地一体”的权籍调查数据库，通过日常权籍调查，保持调查成果的现势性，满足不动产统一登记工作的需要。其中2017年要完成工作任务的30％，2018年完成40％，2019年全面完成。
　　（一）宅基地和集体建设用地地籍调查成果复核。以各县区农村宅基地使用权、集体建设用地使用权地籍调查成果为基础，复核农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况，核对每宗宅基地和集体建设用地权属、位置、用途等信息，对新增或宗地特征、界址发生变化的宗地，开展宅基地和集体建设用地的权属调查、地籍要素测量，补充填写地籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图，更新地籍调查数据库。
　　（二）农村房屋调查。全面调查农村宅基地及集体建设用地地上房屋产权状况，测量房屋的房角点，丈量房屋边长，绘制房产分户图，量算房屋面积，将房屋调查成果记载在《房屋调查表》中，实现农村房地调查成果的统一管理。
　　（三）建立“房地一体”的农村权籍调查数据库。充分利用已有的农村地籍调查数据库和信息系统，参照城镇地籍数据库建设的相关技术规范，将农村房屋调查成果导入已有的地籍空间数据库，建设房地一体农村不动产权籍调查数据库和管理系统，实现对农村权籍调查图形、属性、档案等成果的一体化存储、管理与应用。
　　三、技术路线与方法
　　（一）主要技术依据
　　《地籍调查规程》（TDT 1001-2012）
　　《房产测量规范》（GBT 17986.1-2000）
　　《城镇地籍数据库标准》 （TDT 1015-2007）
　　《不动产登记数据库标准（试行）》
　　《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）
　　《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）
　　《甘肃省国土资源厅关于进一步加快集体建设用地（含宅基地）使用权及农房所有权确权登记发证工作的通知》（甘国土资籍发〔2017〕3号）
　　《天水市人民政府关于加快推进农村宅基地和集体建设用地农房调查推动不动产统一登记工作的通知》（天政发〔2017〕61号）
　　（二）技术路线
　　以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、地形图、影像图等图件做为工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成农房产权调查和不测量等工作。
　　过渡期间，数学基础采用农村地籍调查中地籍图的坐标系统和投影方法，根据《国土资源部、国家测绘地理信息局关于加快使用2000国家大地坐标系的通知》（国土资发〔2017〕30号）要求，适时建立与2000国家大地坐标系和1985国家高程基准的转换关系，最终测量成果须转换到2000国家大地坐标系和1985国家高程基准。
　　（三）调查方法　　
　　农村地籍调查方法的选择要充分兼顾宅基地管理制度改革、集体建设用地入市等农村土地制度改革的迫切需要，以充分保护土地权益、维护交易安全为基础，统筹考虑基础条件、工作需求和经济技术可行性，审慎科学地选择符合本地区实际的调查方法。原则上，同一地区内可以采用多种调查方法共同开展调查工作。对于调查精度影响土地产权人切身利益的，可采用解析法或部分解析法，确保权属清晰，面积准确，以保障农民不动产权益，维护交易安全，如城乡结合部、交通沿线、乡镇所在地、经济发展较快的村镇、集体建设用地流转试点区、征地拆迁地区等；对于偏远地区或分散、独立的宅基地和集体建设用地地上房屋、构筑物等，调查精度不影响权利人切身利益的，可采用图解法等调查方法，在做好指界工作基础上，在确保宗地界址清楚、空间相对位置关系明确的前提下，实地丈量房屋边长，计算房屋面积，尽快完成调查工作。
　　四、工作程序和内容
　　农村地籍调查工作主要包括：准备工作、房屋产权调查、房屋测量、调查成果归档与建库等内容。
　　（一）准备工作
　　准备工作主要包括组织准备、宣传发动、资料收集、技术设计、表册与工具器材准备、队伍落实和人员培训等。各县区应围绕农房补充调查工作目标，统一部署，同步开展。调查前，应系统收集整理土地及房屋权属来源资料，开展实地踏勘、资料分析等，并结合地方工作基础，做好技术设计，准备调查所需的表册与工具器材，落实调查人员和选择专业队伍，发挥乡镇政府、国土所和农村集体经济组织、村民自治组织等基层力量，也可聘任农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表参与调查，共同配合完成。
　　1.成立组织机构。农房调查工作量大、涉及面广、时间跨度长，需要广大干部群众的密切配合，各县区必须成立政府指导、国土牵头、财政、建设、房管、规划、司法、农牧、林业、公安等部门和乡镇为成员的农村房地一体确权调查登记发证工作领导小组，协调解决有关问题。发布开展农村房屋补充调查工作的通告，扩大宣传动员，引导农民群众自觉配合参与调查工作。
　　2.组建专业技术队伍。农村“房地一体”的权籍调查工作技术难度大、精度要求高，最终成果将用于不动产登记发证，必须选择具有乙级以上土地、房产测绘资质、信誉度高、技术力量强、具有极强工作责任性、熟练掌握数据库建库流程的专业技术队伍作为技术支撑单位，做好参与调查所有工作人员的业务培训工作。
　　3.编制技术设计书。项目技术设计书是项目实施成果是否符合技术要求的保障。要针对农村房屋现状、农房调查特点和满足不动产登记要求为标准，制定符合实际、切实可行、便于操作的农房调查和数据库建设技术设计书，为工作开展提供技术保证。　
　　4.制作调查工作底图。选用1：500-1：2000大比例尺地籍图作为基础图件，充分采用已形成的地籍区、地籍子区界线和宗地编码，在工作底图上按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）预编不动产单元代码。
　　（二）房屋产权调查
　　房屋产权调查是房屋调查的核心内容，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况调查。房屋的权属调查方法按照《房产测量规范》执行，并填写新的不动产权籍调查表中的《房屋调查表》。
在农房调查中，针对农村房屋实际情况，实地调查农村宅基地和农村集体建设用地地上建筑物和构筑物的产权状况，重点调查房屋的坐落、权利人、权属来源情况、幢号、户号、总套数、总层数、所在层、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积、规划用途与实际用途、墙体归属、产权纠纷和他项权利等基本情况，绘制房屋权界线示意图等要素，形成房地一体的农村权籍调查成果。
　　在调查的组织形式上，应由乡镇政府配合指定专人协助农村房屋补充调查工作。作业单位进场前，各村民小组成立农村房屋补充调查工作协调小组，可由本村村民小组德高望重的老党员、老干部任组长，具体负责协助权属调查、外业测量以及收集各农户的证明资料。对长期在外的农户提前通知联系，对确实不能回家办理的，可根据相关规定委托协调小组办理。资料完善、权属界址明晰的，作业单位在协调小组长的带领下逐户进场作业。 
　　1.房屋产权状况调查。依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。
　　2.房屋利用状况调查。调查房产建筑结构、层数、建成年份、规划用途与实际用途，核对房产面积是否与批建手续一致等；对村民整体搬迁上楼的，还应该调查记录房屋所在自然层次和房屋编号。对于农房中的一房多户，应现场确定房屋分户界址和权属情况，需要现场指界的，应经房屋产权人现场指界，明确界址并现场确认签字。房屋产权状况调查形成的结果可记录在不动产籍调查表中的《房屋调查表》中。
　　3.不动产单元设定。不动产单元代码（即不动产单元号）是规范和完善调查登记成果的重要信息，在宗地代码编制工作的基础上，按照《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，设立不动产单元，采用七层28位层次码结构编制统一的不动产单元代码，确保不动产单元代码的唯一性。
　　（三）房屋测量
　　房屋测量要素包括房产平面控制测量、房脚点测量和房屋及其附属设施测量。
　　1.房产平面控制测量。以农村地籍调查控制测量成果为基础，可选用三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法，控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。
　　2.房角点测量。宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法一并开展。
　　3.房屋及其附属设施测量。房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四面墙体，在房屋所在人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。每幢房屋除按规范要求的精度测定其平面位置外，应分幢分户丈量作图，丈量房屋以勒脚以上墙角为准。
　　4.房屋边长丈量。在宗地的界址边长丈量时一并开展，对确实无法丈量房屋边长时，应丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，可参照《房产测量规范》开展房屋测量。对于已有户型图的，可通过核实户型图获取房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地测量房屋内部边长。
　　（四）房产分户图的编制
　　以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照《房产测量规范》的规定要求执行。
　　（五）面积量算
　　依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积，结合房屋层数计算房屋建筑面积。对于高层多户，有户型图的，可通过实地丈量房屋边长和核实户型图获取房屋内部边长计算房屋建筑面积；无户型图的，需要实地丈量的房屋边长和实地测量房屋内部边长，计算房屋建筑面积。
　　房屋面积量算借助第三方房产测量软件进行，具体方法按照《房产测量规范》执行。
　　（六）资料整理归档与数据库建设
　　调查工作完成后，调查单位按照统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等成果样式，形成不动产单元调查成果，按照统一的规格、要求进行整理、立卷、组卷、编目和归档，提交纸质成果和相应的电子数据；按照数据库标准，建立权籍调查数据库。
　　（七）成果检查验收
　　1.开展阶段性检查。建立阶段性检查制度，由各县区农村房地一体确权登记发证工作领导小组办公室采取县区级全面检查、市级抽查等方式开展检查，发现问题及时处理整改，确保工作质量。
　　2.开展权籍调查成果验收。农村房屋全集调查工作全面完成后，按照省、市制定的《验收细则》，县区进行自检、市级进行验收后，申请省上组织抽验。
　　五、工作成果
　　房屋权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果、数据库成果。包括权籍调查授权委托书、权源资料、权籍调查表、界址点坐标成果表、宗地图、房产分户图等。
　　（一）文字成果
　　1.工作实施方案
　　2.技术设计书
　　3.工作报告
　　4.技术报告
　　5.县级自检报告
　　6.各类通知、公告、意见、纪要及规范性文件等。
　　（二）房屋调查成果
　　1.申请书
　　2.房屋调查表
　　3.权属来源证明材料
　　4.指界资料
　　（三）房屋测量成果
　　1.控制测量成果
　　2.房屋测量成果
　　3.房产分户图
　　4.面积量算及统计成果
　　（四）数据库成果
　　1.农村房地一体权籍调查数据库
　　2.权籍调查数据信息管理系统
　　六、工作计划及时间安排
　　（一）前期准备阶段（2017年6月10日—2017年6月30日）
　　完成机构组建、作业单位招投标、技术方案编制、人员培训、资料收集、试点等工作。
　　（二）全面实施阶段(2017年7月1日—2019年10月31日)
　　完成全市范围内的农村宅基地和集体建设用地地上房屋的产权调查、房屋测量、分户图编绘、面积量算、房地一体的权籍调查数据库建设等工作，完成阶段性检查的整改工作，完成资料整理、立卷归档和工作总结等验收前的准备工作。
　　（三）检查验收阶段（2019年11月1日—2019年12月31日）
　　包括成果验收和整改完善两方面工作，完成省、市专家组对各县区调查成果的市级验收、省级抽验工作；完成省市验收对存在问题提出的整改工作，形成整改报告。
　　七、保障措施
　　（一）加强组织领导。市政府成立了以分管市长任组长，市政府副秘书长、市国土资源局局长为副组长，市财政局、市住建局、市房管局、市规划局、市农业局、市林业局、市畜牧局等部门为成员的天水市农村“房地一体”确权调查登记发证工作领导小组，领导小组办公室设在市国土资源局，承担日常管理、指导和协调工作。县（区）政府是农村集体土地确权登记发证的法定主体，要成立分管县（区）长任组长，国土、财政、住建、规划、房管、农业、林业、民政、相关乡镇为成员的领导小组，并下设办公室，选配业务骨干，充实工作队伍，切实抓好落实。
　　（二）加强协调配合。各有关部门要各司其职，各尽其责，形成密切配合、协作高效的工作机制。国土部门负责牵头组织、统筹协调和政策指导，配合作业单位做好房屋调查资料收集、外业调查组织、数据入库建设、阶段检查等工作；财政部门负责经费保障、服务采购和资金使用的监督管理；住建部门负责对房屋建设审批手续的审查；房管部门负责房屋交易手续的审查和资料提供；规划部门负责对已建房屋是否符合村镇规划情况进行审查；公安部门负责提供相关户籍资料，做好集体经济组织成员身份和户籍的认定；农业、林业、畜牧部门负责做好农村不动产确权登记的相关工作；乡镇政府负责做好组织村组干部发动群众，配合工作人员核对指认、入户调查、材料收集及权属纠纷调处等相关工作。
　　（三）落实工作经费。根据国务院《土地调查条例》、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）精神和《甘肃省国土资源专项资金管理办法》（甘财经二〔2016〕27号）规定，农村房地一体的权籍调查工作，由县级以上人民政府统一组织开展，农村权籍调查不得收费，不得增加农民负担。按照财政经费分工负责、分级负担的原则，农房权籍调查的工作经费由同级财政部门列入预算，按任务分年度从新增建设用地土地有偿使用费、国有土地使用权有偿出让收入中列支，确保工作顺利开展。
　　（四）严格质量把控。建立市、县（区）分季度上报工作进展情况制度和县（区）调查成果自检、市级核查、省级预检验收制度，县（区）每个阶段的成果经自检、市级初检合格后方可转入下一阶段工作，检查不合格的进行返工，权籍调查资料不得用于不动产登记。执行地籍、房产测量作业单位资格审查备案准入制度，通过资质审查的，方可承担地籍、房产测量、数据库建设等工作。严格项目招投标制度，按照“公平、公正、公开”的竞争原则，以招标方式确定技术作业单位，以合同方式确定项目任务、双方责任、成果质量、进度要求，经费支付事项。严格执行技术标准，农房调查采取的技术标准为《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《房产测量规范》、《不动产权籍调查技术方案》等，各县区可结合实际，因地制宜，制定完善细化技术方案或工作细则。