宁德市人民政府关于进一步规范中心城区
“三旧”改造实施工作的意见
各县（市、区）人民政府、东侨经济技术开发区管委会，市政府各部门、各直属机构，各大企业：
为加快宁德中心城区旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造，进一步提升土地利用效率，拓展城市发展空间，改善人居环境，推动绿色宜居海湾新城建设，根据省政府《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政〔2010〕27号），现就进一步规范我市中心城区“三旧”改造实施工作提出如下意见：
一、基本原则
按照科学规划、有序推进，城乡统筹、节约集约，以人为本、改善民生，政府主导、市场运作，简政放权、属地实施的要求组织开展“三旧”改造工作。
（一）落实规划、合理布局。严格实施城市总体规划和“三旧”改造专项规划，优化城市功能和布局，保护城市历史风貌，保障市政公用设施建设，维护城市公共利益。
（二）优化结构、协调发展。优先保障重大项目和重点功能区范围内用地的改造建设，优化城市结构，提升城市功能，推动产业升级。
（三）制定计划、有序推进。按照重点功能区规划建设管理要求，对列入改造范围的，充分考虑改造地块的难易程度，制定年度实施计划，编制具体改造实施方案，有序推进改造进度。
（四）公众参与、保障权益。充分调动企业、集体及土地原使用权人、相关权利人积极性，吸引社会各方主动参与，实现互惠共赢。
二、改造范围和方式
（一）改造范围
实施改造的特定城镇建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区）、“城中村”、“城中厂”及旧房屋、旧村庄等，需符合以下情形之一：
1.因城市基础设施和公共服务设施亟须完善，或实施城市规划需要进行改造和更新；
2.因城乡规划需改变用途的用地，包括旧工厂、旧仓储、旧站场等国有、集体建设用地以及市区“退二进三”的工业用地；
3.土地利用率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出低）和不符合安全生产和环保要求的厂房用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
4.规划确定要改造的不具有保留价值的成片旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括抗震性能差、建筑物和构筑物存在安全隐患及地质灾害点搬迁的用地；
5.因城镇发展需要，纳入城镇发展建设用地范围的“城中村”和旧村庄整治搬迁。
纳入“三旧”改造规划的土地及地上建（构）造物必须产权明确、权证齐全。对于历史原因造成权证不全的，应依法处置后方可纳入改造范围。
（二）改造方式
改造方式为：旧城镇改造（成片改造、零散改造、保障性改造），旧厂房改造（提升产能、改变用途），旧村庄改造（全面改造、综合整治）。
三、改造主体和程序
（一）纳入政府土地收储。对列入“三旧”改造规划和年度实施计划的，可由市、区人民政府依法收回、收购土地使用权，作为政府储备土地，以公开出让方式供地，具体出让手续按国家和省的有关规定办理。“三旧”改造地块拟用于改造经营性商品住宅或商住项目，应由政府收储土地后以拍卖挂牌方式公开出让。
（二）原国有土地使用权者自行改造。对国有土地上的“三旧”项目用地，在符合城乡规划、土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划的前提下，经市、区人民政府批准，允许具备单独改造条件的原土地使用单位或联合体作为实施主体申请自行改造建设。具体程序如下：
1.中直、省直、市直单位（含东侨开发区，下同）申请自行改造的项目。
（1）中直、省直、市直单位为改造主体的项目，向市“三旧”改造办公室申请，经市“三旧”改造办公室对改造实施方案进行初步审核后，报市“三旧”改造工作领导小组研定。
（2）市“三旧”改造办公室根据市“三旧”改造工作领导小组研定的意见，召集或发函给市“三旧”改造成员单位，对拟改造地块的改造条件、实施方案、拆迁安置情况、风险评估进行审查，形成初步审查意见，改造主体根据审查意见修改完善改造初步方案。
（3）初步改造方案经市“三旧”改造办公室审核并提交市“三旧”改造工作领导小组研究同意后，由市规划局出具规划设计条件。
（4）三旧”改造项目用地经市国土局委托评估、测算出土地出让金补缴标准并报经市政府批准后，由市国土局与改造主体签订土地出让合同。
（5）改造方案经市“三旧”改造工作领导小组批准后，给予办理相关土地变更、规划建设许可手续。改造主体按经批准的改造方案组织实施改造。
2.其他国有土地使用权人申请自行改造的项目。
其他国有土地使用权人（改造主体）申请自行改造的项目，由改造主体向蕉城区“三旧”改造办公室提出申请，经区“三旧”改造办公室按规定要求对改造实施方案进行审核并报区“三旧”改造工作领导小组研究同意后，由蕉城区政府审批“三旧”改造项目用地、蕉城国土分局与改造主体签订土地出让合同。补缴的土地出让金按规定缴纳入库，改造主体按经批准的改造方案组织实施改造。
禁止将自行改造的商服用地进行商品房开发建设、分割销售。自行实施改造的项目，在变更土地用途登记时，其产权人不变。
拆迁安置户可成立联合体作为改造主体进行自行改造，拆迁安置及改造方案在申请改造前应经拆迁户的同意，建设时应依法委托有资质的企业承建。
（三）使用农村集体建设用地改造的项目。
对农村集体所有土地上的“三旧”改造项目，在符合城乡规划、土地利用总体规划及“三旧”改造专项规划的前提下，农村集体经济组织可作为实施主体，制定改造方案，经村民代表大会同意后提交蕉城区“三旧”改造办公室审核；蕉城区“三旧”改造办公室审核同意并经蕉城区人民政府批准后，由农村集体经济组织按批准的改造方案实施改造。涉及需重新办理农转用和供地的，依法办理相关手续。
四、优惠政策措施
（一）合理确定收储补偿标准。属于政府收储的“三旧”改造项目用地，原则上按照原土地用途进行评估，并结合新规划用途给予适当补偿。收储集体土地上的合法建筑物按重置价结合成新度补偿给原土地使用者，并与周边已批准实施的征收农村集体建设用地及地上建筑物的补偿安置标准相衔接。国有土地上房屋征收与补偿标准，按有关规定执行。收储后需政府负责安置的住宅，由政府负责建设或购买住房予以安置。
（二）优化改造规模。根据“三旧”改造规划，原土地使用权者自行改造的面积经重新规划后不得小于5亩，小于5亩的，原则上由政府统一收储改造；个别影响景观、独立的边角地、零星建筑物符合城市规划且经论证批准的，也可申请独立改造。改造项目宗地涉及整合周边面积小于5亩的土地（边角地、夹心地、插花地），或多地块累计不超过改造宗地总面积20％的，可纳入一并改造。整合周边地块一并改造的，需与周边地块土地使用权人签订联合改造协议。
（三）优先提供安置用地。“三旧”改造项目的搬迁安置房建设用地尽量使用存量土地，确需新增建设用地的，优先安排建设用地指标，及时办理农用地转用和征收手续。搬迁安置用地根据安置对象性质不同，可采取划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让或使用集体土地等方式提供。使用原农村集体所有土地的，可继续保留所有权性质，也可申请征收为国有。鼓励引导原生产性工业企业“进区入园”升级改造，优先保障搬迁安置用地。
（四）适当配建安置房。“三旧”改造项目涉及住房（含职工宿舍）搬迁安置的，在符合控制性详细规划的情况下，安置住房面积可按原有的住宅总面积（不含2002年之后违建面积）1:1.1（±20%）配建。列入中心城区危旧房的改造项目，符合条件纳入当地政府棚户区改造年度计划的，该部分安置住房可享受保障性住房建设的相关优惠政策。
（五）鼓励旧村庄改造。在符合土地总体利用规划和城乡规划的前提下，鼓励旧村庄进行全面改造或综合整治，整治改造中已提供集体建设用地建设安置住宅的村民，应将原有宅基地退还给原集体经济组织或由政府收储，并鼓励城市规划区外的原宅基地复垦为耕地，按有关政策给予资金补助。使用国有建设用地建设住宅安置的，原有住宅基地由政府统一收储。“城中村”安置住房按公寓式住宅建设，集中安置。
（六）简化审批手续，调整土地出让金标准。使用原划拨国有土地自行改造的项目，为简化审批手续，补办土地出让、改变用途及调整容积率涉及补缴土地出让金的，一并委托评估，同时上报市、区政府审批后，签订土地出让合同，补缴土地出让金。
经批准允许自行改造的项目，改造主体应按新旧用途结合容积率调整以市场评估的差价部分补缴土地出让金：工业用地申请改造的容积率超过2.0的、其他用地申请改造的容积率超过2.5的超过部分应按评估价补缴土地出让金；自行改造项目分摊的市政道路、公共服务设施等建设用地，在土地评估时，分摊面积可按原规划用途抵扣土地出让金。
（七）扶持发展新兴产业。原土地使用者利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。
（八）鼓励提高土地利用率。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金，城市基础设施配套费的减免按省、市政府的有关规定执行。
五、组织领导和职责分工
（一）调整充实领导小组。市政府成立市“三旧”改造工作领导小组，由林志坤常务副市长任组长，陈宜国副市长任副组长，成员单位由市政府办、国土局、发改委、财政局、住建局、规划局、土地收储中心和蕉城区政府、东侨开发区管委会等组成，负责指导全市“三旧”改造工作，研究审定“三旧”改造政策，协调解决“三旧”改造中的重大问题，研究审议“三旧”改造规划、年度计划，督查各县（市、区）开展“三旧”改造情况。领导小组下设办公室，挂靠市国土资源局。
（二）明确部门职责。发改部门负责“三旧”改造中涉及固定资产投资项目的审批（核准、备案）工作；财政部门负责“三旧”改造资金收支管理；规划部门负责指导、组织编制和审查“三旧”改造规划，出具项目的规划设计条件，组织“三旧”改造项目设计方案审查，及时办理规划许可手续；国土资源部门负责办理农用地转用和征收、土地供应、土地确认登记等，组织国有建设用地使用权出让，牵头组织起草制订“三旧”改造政策、审查“三旧”改造项目实施方案、督促协调市直相关职能部门的“三旧”改造等工作；住建部门负责工程建设管理、国有土地上“三旧”改造的房屋征收拆迁管理，相关房产权属登记工作；土地收储机构负责收储土地的补偿安置工作；其他相关主管部门要各负其责，共同推动“三旧”改造。蕉城区人民政府负责所辖区国有土地上“三旧”改造的房屋征收管理、区三旧办审核上报改造项目的审批监管工作。重大项目风险评估工作按有关规定办理。
（三）加强土地出让金征管。按现行的市区税收征管体制，市属（含东侨开发区）及市属以上单位（含整合周边零星土地）为主体自行改造的，其土地出让金缴入市财政金库，其他自行改造主体的土地出让金按5:5比例分别缴入市、区财政金库。市、区财政部门对“三旧”改造项目收缴的土地出让金设立专项的“三旧”改造资金，用于“三旧”改造基础设施、拆迁安置等方面支出。“三旧”改造涉及道路建设、规划市政道路（不含项目区间道路）16米（含16米）以内，由项目业主与属地政府共同建设，18米（含18米）以上由属地政府负责建设。
（四）做好新旧政策衔接工作。原已上报未批准的“三旧”改造项目，按本规定执行。原已批准“三旧”改造项目，未按土地合同及实施方案履行的，在2015年11月1日前仍未取得施工许可证的，停止实施原批准“三旧”改造方案。
本意见适用于宁德市主城区范围内的“三旧”改造。蕉城区要根据实际情况制定具体的实施意见，其他县（市）可参照本意见，结合当地实际制定具体实施意见。
本意见自颁布之日起施行，有效期三年，由市国土资源局负责解释。
宁德市人民政府
2015年6月9日