三亚市人民政府
关于印发原武装部片区
棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案的通知
各区人民政府，各管委会，市各有关单位：
《原武装部片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》已经六届市委常委会第117次会议、六届市政府第71次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
三亚市人民政府
2016年11月11日
（此件主动公开）
原武装部片区
棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案
因城市规划建设需要，市政府决定对“原武装部片区”进行综合改造。为保障该片区改造工程工作顺利进行，维护征收当事人的合法权益，根据有关法律、法规、规章，制定本方案。
一、基本情况
（一）征收范围
四至范围：东至解放路；南至“中国人民解放军海南省三亚警备区”、“海南林达集团有限公司”及“三亚华运实业有限公司”地界（囊括华运大厦副楼）；西至市胜利路（囊括第一百货宿舍楼及腾飞大厦）；北至跃进路。需征收房屋面积约194240平方米，收回国有土地使用权土地面积约117亩。
（二）被征收房屋等情况
该范围内土地性质为划拨行政、企事业单位用地。房产基本情况为：市工商银行、市地方税务局、市国家税务局、市邮电局、市烟草公司、市国资委下属23家单位，共计28家单位的办公用房约26676平方米；非住宅用房约26287平方米；单位职工房改房等住宅房约132277平方米。房屋建筑时间为80年代后陆续建造，房屋现状十分凌乱，道路拥挤、居住环境较差。在市棚户区改造工作领导小组办公室组织的入户摸底调查中，发出房屋情况摸底调查表共计1490份，收回1475份，经统计，同意改造的有1332户，不同意改造的有143户，同意改造的户数约占总户数90%。
二、征收主体与法律依据
（一）征收主体
征收人：三亚市人民政府。
实施单位：天涯区人民政府、三亚市住房和城乡建设局。
责任协助单位：市工商行政管理局、市地方税务局、市国家税务局、市国资委等28家企事业单位等。
被征收人：项目范围内需要征收的房屋及其他建筑物、地面附着物的合法产权人。
（二）法律依据
1.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日公布实施）；
2.《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日起实施）；
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）；
4.《三亚市棚户区改造房屋征收补偿安置暂行办法》（三府〔2015〕112号）。
三、被征收房屋的认定
（一）房屋征收范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。
（二）被征收房屋建筑面积的认定，按照房屋所有权证记载的建筑面积确定。房屋征收范围内已按照房改政策出售的公房，且尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积核实确定。
（三）被征收人没有房屋所有权证书但有合法手续的房屋，可予确认并进行补偿。
（四）被征收人没有房屋所有权证书，也没有合法手续的房屋，按建筑物建成时间作如下处理：
1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前建成的，可予确认并进行补偿。
2.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之后，2008年6月12日《中共三亚市委 三亚人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定》（三发〔2008〕3号）施行之前建成的，按政府房屋征收公告发布之日的建安成本予以补偿。
3.2008年6月12日《中共三亚市委 三亚人民政府关于坚决打击违法建设行为的决定》（三发〔2008〕3号）施行之后建成的，不予补偿，应自行拆除。
4.未超过批准期限的临时建筑，可按批准使用的剩余期限予以适当的货币补偿。
5.已超过批准期限的临时建筑不予补偿，应自行拆除。
四、征收补偿
（一）安置方式
安置方式分原地安置和异地安置两种。
（二）货币补偿方式
被征收人选择单一货币补偿，可选择按安置房屋的市场评估价值补偿或按每平方米1.5万元（可上浮15%~20%）的标准进行货币补偿。
（三）产权调换补偿标准
1.住宅房屋补偿标准
被征收人选择产权调换的，按照套内面积调换并结算，其比例：
|
被征收房屋结构 |
产权调换比例 |
|
被征收房屋 |
调换房屋 |
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框架结构 |
1 |
1 |
|
混合结构 |
1 |
0.95 |
|
砖木结构 |
1 |
0.85 |
|
简易结构 |
1 |
0.75 |
2.非住宅房屋补偿标准
（1）征收非住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按市场评估价格补偿。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在三亚市房地产价格评估机构储备库中任选一家或随机选定。
（2）被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换非住宅房屋；造成停产、停业，应当给予补偿，补偿标准以征收公告前一年的月平均营业额的8%计算，补偿期限最长不得超过6个月（营业额以税务部门核准的纳税申报为准）；征收房屋产权调换比例按照住宅房屋补偿标准执行。
（3）被征收人自行将临街的底层住宅改变为商业经营用房，同时符合下列条件，除了按照住宅房屋补偿标准以外，再按照安置房屋市场评估价值增加50%给予货币补偿:
a.持有房屋权属证书；
b.持有工商执照并正在营业中；
c.被征收前连续3年以上（含3年）依法纳税。
（4）对选择产权调换或者货币补偿的，房屋征收部门均应当发放停产停业损失补助。
（四）房屋装修及地面附着物补偿标准
被征收人选择房屋产权调换，被征收房屋装修及地上附着物补偿标准，参照《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定（2013年修订）》（三府〔2013〕43号）执行；或按照市场评估作价补偿。
五、安置房建设、搬迁、过渡安置补偿和奖励
（一）安置房建设地点及建筑标准等
1.回购商品房地点：待定（市政府正按招标采购程序落实）。
2.异地安置房地点：同心家园22期安置房临市迎宾路旁（同心家园3期对面）；建筑户型设计，待征求意见后确定。
3.原地建设安置房、同心家园22期安置房改造后安置房的装修标准（另见附件）：具体户型及面积等，正在规划报批中。
（二）搬迁、过渡安置补偿
1.住宅房屋和商业用房的搬迁补助费为每户每次3000元，被征收人选择货币补偿的，一次性结清搬迁补助费；选择过渡房安置的，按两次计算搬迁补助费。
2.选择产权调换的被征收人，可进行过渡安置，方式为发放临时过渡安置费后自行过渡安置。临时过渡期原则上为30个月，从被征收人腾空房屋之日起计算，每户每月的临时安置费3600元（含600元生活等补贴）；商业铺面的临时过渡补偿标准，业主可选择：按铺面区位及租赁完税情况等，分100元／、150元／、200元／三个标准，进行作价补偿。若临时过渡期超过30个月，继续发放临时过渡安置费。
（三）产权调换房屋结算
1.住宅房屋产权调换，房屋差额面积在5%以内（含5%）的，按建安成本价格结清差价；差额面积超出5%的，按相关部门审定的市场价结清差价。
2.非住宅房屋产权调换，房屋差额面积按征收区域新建同类非住宅房屋市场价格结清差价。
（四）搬迁及奖励
1.异地安置的，按照原被征收房屋套内面积10%给予被征收人奖励。
2.积极配合进行清点、丈量和登记，按规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，同时，在签订房屋征收补偿安置协议时间内搬迁腾空房屋的被征收人给予奖励，具体奖励情况如下：
（1）被征收人在2015年10月25日前内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币8万元/户的奖励。
（2）被征收人2015年10月26日至2015年11月11日内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空房屋的，一次性给予人民币5万元/户的奖励。
（3）被征收人超过规定时间签订房屋征收补偿安置协议和搬迁的，不给予任何货币奖励。
3.按被征收人签订征收补偿安置协议时间的先后顺序，优先选择安置房（包括安置房朝向、楼层、户型和房号等）。
（五）被征收的房屋有合法产权证的，换发安置房产权证时，原产权证权属面积对应的相关税费由征收人承担，超出原产权证权属面积部分对应的相关税费由被征收人承担。
六、强制搬迁
征收人与被征收人在签约期限内（以房屋征收公告为准）达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报市人民政府作出补偿决定，依法送达被征收人并予以公告。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市人民政府依法申请人民法院强制执行。
签约期内达不成房屋征收补偿安置协议，各项奖励自动取消。
七、附则
（一）本方案中未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市有关规定，由征收实施单位与被征收人协商解决。
（二）本征收补偿安置方案由天涯区政府负责解释。
（三）本方案自公布之日起施行。