湖州市人民政府关于进一步做好房地产市场宏观调控工作促进我市房地产业平稳健康发展的实施意见

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)、《浙江省人民政府关于认真贯彻落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电〔2011〕22号）等文件精神，进一步加强房地产市场调控力度，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际，提出如下实施意见：
　　一、总体要求
　　各级各部门要统一思想，充分认识房价过快上涨的危害性，坚决贯彻落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策，强化工作责任，采取有力措施，遏制投资投机性购房，加快保障性住房建设，改善人民群众居住条件。
　　二、目标任务
　　确保全市2011年新建商品住房价格增幅不高于当年地区生产总值增幅。各县区政府要切实承担责任，狠抓政策落实，确保辖区内房价增幅不高于地区生产总值增幅。
　　三、切实落实保障性住房建设任务
　　进一步完善“6+2”城乡保障性住房体系，认真落实省政府与市政府签订的保障性安居工程建设目标责任书，2011年全市新开工建设廉租住房1.24万平方米、经济适用住房12.5万平方米、公共租赁住房40万平方米、限价商品住房116万平方米，城市棚户区和城中村改造155.28万平方米，新增廉租住房保障户660户。各级各有关部门要将保障性住房建设目标任务落实到具体项目、具体地块，确保11月底前全部开工建设。要加快在建项目施工进度，确保按计划完成建设投资任务（2011年湖州市保障性住房建设目标任务分配详见附件）。
　　四、全面落实差别化信贷政策
　　居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房，首付款比例不得低于30%；申请贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的居民家庭发放住房贷款。市人行可根据房地产市场变化情况，研究制定提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率的政策。市银监局要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，发现违规行为予以严肃处理。
　　住房公积金贷款优先保障缴存职工家庭购买首套普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
　　五、严格执行差别化税收政策
　　个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按销售收入与购入价款的差额征收营业税；将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税。购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
　　充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用。市区除保障性住房外，普通住房的土地增值税预征率为2%，非普通住房（包括排屋、别墅）、商业用房、其他用房的土地增值税预征率为3%；规范核定征收项目的核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
　　六、加强住房用地年度计划管理
　　各级国土资源部门要按照批准的住房建设规划要求，科学制定城市年度住房供地计划，在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件，接受社会公众监督，正确引导市场预期。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。
　　七、增加土地有效供应
　　充分发挥土地利用总体规划和城市总体规划对房地产业平稳健康发展的统筹、引导和管控作用。确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品住房建设用地不低于住房建设用地供应总量的70%。今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。合理配置各类土地资源，严格按住房规划要求落实各开发项目建设规划指标。在土地出让阶段明确项目建设类型，科学调整开发结构。加强土地利用规划、城市总体规划等实施管理，严禁擅自变更土地规划用途。
　　八、规范土地出让行为
　　在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。新出让的普通住宅用地出让条件中，应包含中小套型住房的建设比例、开竣工时间及违约处罚条款等内容，确保中小套型住房供应结构比例严格按照住房规划要求落实到位。
　　九、加强土地监管
　　各部门要加大土地批后监管和施工现场监管力度，督促房地产开发企业严格执行土地出让合同和规划、施工许可等规定，在保证工程质量的前提下，推进商品住房加快开工、建设，确保市场持续有效供应。认真落实房地产项目开竣工申报制度，公开曝光不履行申报义务的企业，并规定其至少1年不得参加新的土地出让交易活动。未按时缴纳土地出让价款的单位，在付清合同应付价款前不得参与新的土地出让交易活动。依法加大闲置土地清理处置力度，对已供房地产用地，闲置一年以上不足两年的，收取土地闲置费；闲置超过两年的，及时收回土地使用权。符合城市规划的收回闲置土地，应优先安排用于保障性住房和普通商品住房建设。严厉打击擅自改变保障性住房用地性质和非法转让土地使用权的行为，一经发现坚决纠正、严肃查处、追究责任。
　　土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同。分期付款的，自土地成交后1个月内至少缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，付款时间最长不得超过一年。出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理等内容。上述约定不完备的不得签定合同，违规签定合同须追究出让人责任。受让人逾期不签定合同，终止供地，不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款须收回土地。
　　十、加强预售资金监管
　　严格执行市建设局、市人行、市银监局联合印发的《湖州市商品房预售资金监管实施细则》。各职能部门应根据各自职责，定期检查商品房预售资金入账、使用情况，确保商品房预售资金用于相关工程建设，防止发生商品房交易风险，保障消费者合法权益。
　　十一、加强交易秩序监管
　　对房地产企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，采取暂停网上销售、记入企业诚信档案等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
　　十二、加强预售价格管理
　　房地产开发企业要严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。申请商品房预售许可时的方案应包括一房一价明码标价价目表，符合预售许可条件的，建设行政主管部门要将预售许可审批信息及申请预售商品房的栋号、房号、预测面积、价格通过当地网络向社会公布，备案销售价格在6个月内不得提高。降低售价达备案价格10%以上，或备案6个月后提高售价的，应提前10天向价格主管部门和建设行政主管部门备案并公示。
　　十三、加强房地产市场监测分析
　　各地各相关部门要密切关注房地产变化的最新情况，认真做好房地产市场形势分析，及时准确地发布房地产市场动态信息，稳定市场预期。若房价出现异常，增幅超过年度控制目标，及时出台有针对性的限购政策。
　　十四、落实工作职责
　　各县区政府和市级有关部门要按照本市确定的2011年保障性住房目标任务、新建住房价格控制目标，落实税收、信贷、行政、土地、住房保障等政策措施，遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
　　十五、加快房地产信息系统建设
　　加强组织领导，落实保障措施，加快全市个人住房信息系统建设。各县区要在年底前完成房产纸质档案数字化工作，市建设局负责在2012年6月底前完成各县区房产数据资源整合，建立全市房屋登记和房地产信息平台。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。
　　十六、坚持并强化舆论引导
　　新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引导消费者树立理性的住房消费观念，形成合理的住房消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，共同维护房地产市场平稳健康发展的良好局面。
　　本意见自发布之日起施行，原有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。

 

　　附件：2011年湖州市保障性住房建设目标任务分解表
二○一一年三月二十八日