滨州市人民政府关于加快城区“城中村”改造工作的意见(试行)
滨政发〔2008〕47号
滨城区人民政府,开发区管委会,市政府各部门、各直属事业单位,市属各大企业,各高等院校,中央、省驻滨各单位:
为进一步优化城市布局,改善城市环境和居民生产、生活条件,加快城市化进程,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》等文件要求,结合我市实际,现就市城区“城中村”改造工作提出如下意见。
一、充分认识城中村改造的重要意义
城中村是城镇化进程中特定历史阶段的产物。加快“城中村”改造,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要体现,关系到《物权法》、《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施,关系到房地产市场健康发展,有利于改善群众生产生活条件,提升城市形象,对于促进我市城镇化健康发展,建设碧水绿荫、生态园林型现代滨州具有重要的现实意义。各级、各部门要统一思想,提高认识,将城中村改造摆上重要议事日程,加强领导,强化措施,狠抓落实,将这项惠民工程抓紧、抓实、抓出成效。
二、指导思想和基本原则
本意见所指“城中村”,是在市城区环城路范围内,以居民委员会、村民委员会为组织形式,并且其农(居)民已基本没有耕地的农(居)民居住村(居)。
“城中村”改造工作,要坚持以科学发展观为指导,以改善城市环境、推进城市化进程、构建和谐社会为目标,统一规划,综合开发,配套建设,统筹考虑村(居)民安置、城市景观和经济社会发展等因素,兼顾各方利益,合理安排村(居)民居住、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目,将“城中村”改造成现代化城市社区。
“城中村”改造要遵循统一规划,分步实施,综合配套,有序推进的原则;政府策划,政策推动,市场运作的原则;谁投资、谁收益的原则;依法改造,多措并举,积极稳妥的原则;以人为本,长远谋划,可持续发展的原则。
三、城中村改造的相关政策
(一)规划建设管理政策。
1.市城市规划行政主管部门会同国土、建设等部门及滨城区政府、滨州经济开发区管委会,组织编制“城中村”改造专项规划,报市“城中村”、“棚户区”改造指挥部(以下简称“市指挥部”)审核,由市政府批准。
“城中村”改造专项规划,应当符合城市总体规划,一经批准,不得擅自变更。实施过程中如果确需变更的,需按原程序报批。
2.滨城区政府和滨州经济开发区管委会根据“城中村”改造专项规划,分批确定拟改造的“城中村”,向市指挥部提出改造申请。
优先选择“城中村”改造要求迫切、基层领导班子坚强有力、群众接受程度高,并通过改造能尽快改善群众生活环境及城市环境、促进区域经济发展的村(居)。
3.滨城区政府和滨州经济开发区管委会根据“城中村”改造专项规划,按照规划设计条件和有关政策、规范要求,制定“城中村”改造方案,组织编制“城中村”改造修建性详细规划,按程序报批。
“城中村”改造方案包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析。
4.“城中村”改造的各项建设应严格按照“城中村”改造方案和修建性详细规划实施,并纳入全市土地开发供应计划。
对未依照改造方案和规划进行改造建设的,城市规划部门不得办理规划手续,国土资源部门不得办理用地手续,房地产管理部门不得办理房产登记,并由市规划部门按违法建设工程查处。5.滨城区政府和滨州经济开发区管委会要认真搞好需改造村人口、占地面积、地面附着物等的清查摸底。
“城中村”改造修建性详细规划批准后,由滨城区政府和滨州经济开发区管委会组织项目所在街道办事处、村(居)委实施拆迁。
6.“城中村”工程设计、拆迁腾地、项目建设等技术性、经营性事务要运用市场机制择优选用操作主体,按有关法律法规和程序进行。7.市规划、国土部门对于需要调整的已批旧城村改造规划,要尽快做好调整工作。新的改造规划由市规划部门统一审批,成熟一个审批一个,批复后的“城中村”改造规划须按法定程序办理土地手续。
需调整改造规划、未编制改造规划和已编制改造规划未经审批的“城中村”,一律按本意见规定的程序重新报批。
原则上停止办理新建宅基地审批和住宅改扩建手续、改造范围内其他建设项目用地手续以及集体土地上房产确权发证手续;特殊情况需经规划部门批准。
8.市规划、国土部门负责界定“城中村”改造安置用地的范围。9.按规划要求需要“城中村”改造实施单位承建的道路和其他市政设施,必须由具有相应资质的设计单位进行设计,项目竣工后由市建设行政主管部门牵头组织有关部门验收。
与“城中村”相邻的城市规划主次道路内的建筑物、构筑物优先拆迁,并前后通达的,市建设行政主管部门优先列入建设计划。
市建设行政主管部门要依据规划,对应由市里承担的规划道路建设项目和由市建设行政主管部门及其他相关部门牵头协调的供电、燃气、供热、通讯、有线电视、供水、公交等事项进行调查摸底、分类排队,编制投资建设规划和年度计划,做到与“城中村”改造进度同步。10.“城中村”改造要按规划进行,可以分步实施,滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由“城中村”改造实施单位承建的相关道路、供排水、硬化、绿化等应同步建设,同时验收,同时交付使用,否则不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。
(二)土地和房产管理政策。
1.“城中村”改造后原有集体土地依法转为国有土地。建设单位用地应依法办理用地手续。
2.村(居)民的安置区域既可选择就地安置,也可选择就近异地安置。为妥善解决村(居)民的居住问题,在编制“城中村”改造规划时,就地安置的村(居)按人均用地40平方米的标准留出居民安置用地;就近异地安置的村(居)按人均用地50平方米的标准留出居民安置用地;安置用地不足人均40平方米的村(居),市政府不再进行调剂。上述安置用地指标包括村(居)民住宅用地及生活保障用地。已经安置的不再重复安置。
本意见实施之前按照原旧村改造政策建成的村民住宅楼用地和村里自用的生产经营性用地,经实际测算后抵顶上述指标。剩余的土地作为政府储备土地。
3.居民安置用地,可按经济适用住房的政策采取划拨方式供应,也可采取招标、拍卖、挂牌方式供应;政府储备的土地和居民安置用地以外的土地,按照规划用途通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权。4.鼓励“城中村”按照市场化的模式进行改造,由有实力的开发企业高标准、高起点开发建设。
5.鼓励相邻的“城中村”进行统一规划、统一配套、连片改造建设,以集约利用土地,节约配套资金,降低改造综合成本。
6.“城中村”改造范围内,所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和国有土地使用证后,可进入房地产市场进行交易。
居民安置用房上市交易执行现行国家和省、市经济适用房交易政策,补缴土地收益和相关税费。
7.安置居民的住宅,免收市级以下收取的各类行政性规费。
(三)拆迁补偿安置政策。
1.“城中村”改造的拆迁补偿按国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定执行。
安置方案在不突破规定利用土地面积的前提下,实行“一村一策”,最大限度地压缩住宅用地,为居民生产和生活用地多留一些空间,鼓励村(居)建设小高层楼房或高层楼房,使居民生活得到保障。安置方案经村(居)民会议或村(居)民代表会议通过,经滨城区政府和滨州经济开发区管委会审核,报市指挥部批准后方可组织实施。
2.对于已给予合理补偿,但家庭仍难以支付新旧房差价款的特困户,由民政部门核定,报市指挥部,经市政府批准后予以适当照顾。
对于已给予合理补偿与安置,不具备特困户条件,本人有条件、有能力支付新旧房差价款,但仍不顾大局,为“城中村”改造设置障碍,拒不搬迁的,依法按强制拆迁程序解决。
3.2003年9月份房屋普查登记以后,未经规划部门批准建设的住宅,按违法建筑处理,拆迁时不予补偿。
经规划部门批准建设的临时建筑物,拆迁时按规划许可批文规定的内容予以补偿。
4.安置范围是“城中村”户口在册人员,外来人员的合法房屋只实行货币补偿,不享受村(居)民待遇。
(四)“城中村”转制政策。
1.“城中村”转制,是指“城中村”由村民自治管理体制转变为城市居民自治(居民委员会)的管理体制。转制后的“城中村”按城市管理体制统一管理。
2.“城中村”改造、转制后,原有的集体土地依法转为国有土地,农村居民转为城市居民户口。
3.列入改造范围内的“城中村”撤销村民委员会,依照有关规定设立社区居民委员会。
一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会,也可就近并入现有的社区居民委员会,也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。原则上500人以下的村(居)不单独设立社区居民委员会。
四、保障措施
(一)加强组织领导,严格目标考核。滨州市城区“城中村”、“棚户区”改造指挥部及办公室负责市城区“城中村”改造工作的统一领导、组织、协调。滨城区、开发区也要成立相应机构,保证机构、人员、经费落实到位。滨城区政府、开发区管委会作为本辖区“城中村”改造的第一责任人,要对列入改造计划的城中村,加大督导协调力度,抽调精干人员,确保城中村改造有序进行。市政府将“城中村”改造工作列入滨城区、开发区目标管理责任制考核范围,签订目标责任书,年终进行考评。
(二)积极履行职责,形成工作合力。市直有关部门要从各自职能出发,全力支持“城中村”改造工作。规划、国土部门要做好城区“城中村”改造项目规划、土地市场调控、建设用地审批等工作;建设(房管)部门要根据城市居住区规划设计要求,进行高标准规划建设,完善基础配套设施,贯彻落实好改造拆迁政策,并抓好相关建筑市场的监督管理,同时抓好拆迁房屋确权登记、新建房屋产权证书发放以及新建住宅小区物业管理等工作;民政部门要主动参与“城中村”的撤村建居工作,逐步将条件成熟的“城中村”改制成为城市居民社区;劳动保障部门要积极搞好职业培训、就业和社会保障体系建设工作;公安部门要积极参与“城中村”改造工作,配套搞好户籍改革工作,协助处理好房屋拆迁安置过程中的矛盾纠纷;监察部门要加强对“城中村”改造工作的监督检查;新闻单位要加强宣传,营造良好的舆论氛围。
(三)积极稳妥推进,确保改造质量。要按照“两级政府,三级网络,四级管理,属地负责”的运行机制,由滨城区政府、滨州经济开发区管委会分别调动辖区各街道、有关部门及村(居)的积极性,抓好“城中村”改造的组织实施工作。有关办事处要强化责任意识,明确工作目标和任务,落实工作计划,积极参与做好“城中村”改造的拆迁、安置等相关工作。各行政村要以大局为重,认真细致地做好村民的思想工作,确保改造工作顺利进行。
滨州市人民政府
二○○八年八月六日