转发市土管局关于在县(市)的
杭州市市属国有企业改革中划拨土地
使用权处置工作若干意见的通知
杭政办〔1999〕48号
各县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
市土管局《关于在县(市)的杭州市市属国有企业改革中划拨土地使用权处置工作的若干意见》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻执行。
一九九九年十一月二十九日
关于在县(市)的杭州市市属国有企业改革中
划拨土地使用权处置工作的若干意见
(杭州市土地管理局 一九九九年十一月十三日)
为贯彻落实党的十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》精神,切实加强在县(市)的杭州市市属国有企业改革中的土地资产处置工作,推进国有企业改革和发展,根据国家和省有关土地管理法律、法规和省政府办公厅《转发省土管局关于省属企业改革中划拨土地使用权处置意见的通知》(浙政办发〔1998〕153号)的精神,现就加强在县(市)的杭州市市属国有企业改革中划拨土地使用权处置工作提出如下意见:
一、划拨土地资产处置的原则
划拨土地使用权的处置,要有利于促进国有经济战略性调整和国有企业的战略性改组;有利于企业加快建立和完善现代企业制度,促进国有资产的优化重组和国有企业的技术创新;有利于降低国有企业改革成本和减轻企业负担,加快推进国有企业扭亏脱困工作;有利于发挥土地资源的最佳效益,防止国有土地资产的流失。
二、处置方式及适用范围
根据浙政办发〔1998〕153号文件规定,企业改制中划拨土地使用权处置可以根据行业、企业类型以及企业改革的不同形式和具体情况,分别采取国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地等土地资产处置方式处置。其适用范围:
(一)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团;国有企业改组为股份合作制企业;国有企业租赁经营;国有企业破产、出售以及非国有企业兼并国有企业。以上情况应采取出让或租赁方式处置。
(二)根据国家产业政策,须由国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业或大型骨干企业,改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的,可采取国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置。
(三)国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并,兼并或合并的企业是国有工业生产企业的;在国有企业兼并、合并中,被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产企业的;国有企业改造或改组为国有独资公司的。以上情况可采取保留划拨用地方式处置,但保留划拨的期限不得超过2005年。
(四)继续作为城市基础设施、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,原土地用途不发生改变的,可采取长期保留划拨用地处置方式处置,但改造或改组为公司制企业的除外。
(五)为最大限度发挥土地效益,企业在改制、改造、兼并和合并中,通过土地优化配置,进行房地产开发建设的存量土地,由企业所在地土地储备机构进行收购,由县(市)土地管理部门采取招标、拍卖方式出让。
三、土地资产处置的审批程序
(一)企业申请。在县(市)的杭州市市属企业应向杭州市土地管理局提出土地资产处置申请,同时抄送企业所在地的县(市)土地管理局。
(二)权属界定。杭州市土地管理局在接到申请之后,即向企业所在地的县(市)土地管理局发出对企业用地权属调查和界定的通知。县(市)土地管理局在收到杭州市土地管理局通知之日起在10个工作日内,完成权属调查和界定(有权属纠纷的例外)。对尚未领取土地使用证的,应及时出具土地权属证明。
(三)地价评估。企业委托具有土地估价资质的土地评估机构进行土地资产评估。
(四)地价确认。企业持土地评估报告向县(市)土地管理局申请评估结果初审。县(市)土地管理局从收到土地价格评估报告之日起,在10个工作日内完成评估结果初审工作,然后上报杭州市土地管理局办理地价评估结果确认手续。
(五)拟订处置方案。杭州市土地管理局会同企业所在地的县(市)土地管理局,协助企业或企业主管单位依据现行法律、法规和政策,拟订划拨土地使用权处置方案。
(六)处置方案批复。杭州市土地管理局凭企业土地使用权处置申请报告、地价评估确认报告、土地使用权处置方案等有关材料,批复划拨土地使用权处置方案。
(七)签订合同或协议。企业根据批准的土地使用权处置方案与企业所在地的县(市)土地管理局签订国有土地使用权出让合同或国有土地使用权租赁合同、国有土地使用权作价出资(入股)合同、保留划拨土地使用权协议,并按合同规定缴纳相应的费用。
(八)权属变更登记。企业到所在地的县(市)土地管理局办理土地变更登记手续,领取国有土地使用证。
四、土地资产处置的相关政策
根据浙政办发〔1998〕153号文件精神和企业的实际情况,在县(市)的杭州市市属企业在改制中土地资产处置应分别按下列政策处置。
(一)改制企业划拨土地使用权以出让方式处置的。
1、企业改制后不改变土地用途且不重新建设的,其应补缴的土地出让金按土地评估确认价的20%确定。企业在改制时或改制后通过土地资产重组需要转让土地使用权且不重新建设的,其应补缴的出让金按评估确认价的20%确定;企业在改制时需要发展第三产业(不包括房地产项目开发),经当地城市规划部门同意,其应补缴的土地出让金按新确定的土地用途和标准缴纳(原已补缴的土地出让金可予以冲抵)。
2、经杭州市人民政府批准,对工业生产性改制企业补缴的土地出让金返还70%—80%用于支持企业技术改造和安置离退休人员和下岗人员再就业。如企业改制时经评估其资产为负资产的,可冲抵负资产。
3、经杭州市人民政府批准,对破产企业及棉纺压锭企业原使用的行政划拨土地使用权,按国家、省有关法律、法规的规定,由土地管理部门负责无偿收回,纳入政府储备机制,由土地管理部门负责招标、拍卖方式出让,收取的土地出让金应全额返还,首先用于企业安置离退休职工和下岗职工再就业。
4、改制企业一次性补缴土地出让金确有困难的,经杭州市人民政府批准可分期缴纳,分期缴纳的期限一般为3年,最长不超过5年。在分期缴纳期内,改制企业对其所使用的土地使用权可转让、出租、抵押,但其收益应首先支付土地出让金。
(二)改制企业划拨土地使用权以租赁方式处置的。
土地租金以土地评估确认价的20%乘以土地还原利率确定,自批准之日起5年内,土地租金可按标准的40%缴纳,一定5年不变,以后每次调整间隔期不少于3年,调整幅度不超过原租金标准的30%。经杭州市人民政府批准,对改制企业缴纳土地租金确有困难的,可实行“二免三减半”,即土地租金二年免缴,三年减半缴纳;个别特殊困难的企业,土地租金可免缴5年。
(三)改制企业划拨土地使用权以作价出资(入股)方式处置的。
按有关规定经批准,其作价出资额(股本)按评估确认价的40%确定。
(四)改制企业仍保留划拨用地方式处置的。
除法律、法规规定的以外,保留划拨期不超过2005年,在此期限内,企业通过转让或处分抵押物所涉及的划拨土地使用权转移的,应首先办理土地使用权出让手续,缴纳土地出让金。
五、土地收益的收缴和其它
(一)改制企业划拨土地使用权以出让方式处置的,由企业所在地的县(市)土管部门依据土地使用权处置方案批复文件的要求,与企业签订土地出让合同,负责收取土地出让金,核发土地使用证。出让金解缴当地县(市)财政。按土地使用权处置方案批复文件的要求,土地出让金需返还的,改制企业所在县(市)人民政府应予以无偿返还,但当地县(市)人民政府认为出让金返还部分需作为国有资本金注入的(除国家规定的破产及棉纺压锭企业仍应全额无偿返还外),改制企业应与当地国有资产经营公司签订注入资本金协议。需返还的出让金由当地财政在企业缴款或签订资本金注入协议之日起5个工作日内返还企业。
(二)改制企业划拨土地使用权以租赁、保留划拨用地处置的,企业所在地县(市)土管部门依据土地使用权处置方案批复的要求,与企业签订国有土地使用权租赁合同、划拨土地使用权协议,收取土地租金及核发土地使用证。
(三)改制企业划拨土地使用权以土地作价出资(入股)方式处置的,土地使用权以土地作价出资(入股)形成的股权与其他国有资产一并折成国有股权,由县(市)人民政府指定的国有股权持股单位统一持有。企业所在地县(市)土管部门凭土地使用权作价出资(入股)协议,核发土地使用证。