批转市土管局关于贯彻实施
新《土地管理法》若干意见的通知
杭政〔1999〕3号
各区、县(市)人民政府,市政府各部门、各直属单位:
市政府同意市土管局《关于贯彻实施新〈土地管理法〉的若干意见》,现予批转,请认真贯彻执行。
一九九九年四月十六日
关于贯彻实施新《土地管理法》的若干意见
(杭州市土地管理局 一九九九年三月四日)
新修订的《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《新法》)已于1999年1月1日起正式实施。《新法》对原《土地管理法》的立法思想、基本原则和主要内容进行了全面修订,不仅在切实保护耕地方面制定了一系列新的更为严格的管理制度,还在建设用地管理方式上实行了重大变革。为切实贯彻《新法》,促进我市的经济建设和社会发展,特提出如下实施意见:
一、深化土地有偿使用制度改革。除法律法规明确规定可以行政划拨方式供地外,所有建设用地都要以有偿使用方式供地;乡镇村建设用地,凡属于经营性的,也要逐步推行有偿使用方式供地。对于特殊情况需在用地政策上予以照顾的,应经市政府同意,采取“收支两条线”的方式,部分或全部返还土地出让金,改“暗贴”为“明补”;对乡镇村建设用地收取的土地出让金和土地有偿使用费,按照“转权让利”的原则处理,具体办法另行制订。
二、完善政府土地储备机制。为加强政府对土地一级市场的宏观调控,促进存量土地资产的盘活,防止国有土地资产的流失,市区土地一级市场由市政府垄断。凡需盘活的国有划拨土地,必须纳入政府土地储备机制运作,用地单位不能自行招商;用于房地产开发的地块,都要先进入政府土地储备库,然后再进入市场。对困难企事业单位确需返还级差地租的,经市政府同意,可在收购时提前垫支给企业。市土地储备中心要采取多种形式,加大对政府储备土地的净地开发力度,为公开招标拍卖出让土地创造必要条件。
三、优化建设用地资源的配置。经济适用房用地除国家有规定的以外,一般不再安排城市存量土地,均在新增用地中予以解决;以行政划拨方式供地的建设项目,一般也在新增用地中予以安排。各类建设用地,都要根据杭州市土地利用总体规划和城市总体规划,尽可能节约用地,合理配置。
四、积极推行以招标或拍卖的出让方式供地。从今年起市区范围内的经营性用地,应按照国家的要求,逐步推行以招标或拍卖为主的出让方式供地;市区三级地段范围内的经营性用地,原则上要以招标或拍卖的出让方式供地,此范围外具备条件的地块也要逐步推行上述方式供地。
五、加强房地产开发用地的计划管理。市计划、城建、规划和土管等有关部门对市区范围内的房地产开发用地,要逐步加强计划性,根据需求合理确定年度房地产开发用地规模,加强宏观调控,维护房地产市场的健康发育。同时对经济适用房的房价和供房对象要按照国家的有关规定严格控制,使老百姓真正得到实惠。
六、合理调整和严格执行市区的基准地价。根据城市建设发展的趋势,及时调整市区的地段等级。对同级地段中的基准地价标准要逐步划细,以解决同级地段的中心与边缘地价的无差别问题。要继续坚持以基准地价为最低地价的原则,对个别情况特殊要求以低于基准地价标准进行协议批租的项目,必须经市政府批准同意。
七、进一步规范土地市场管理。市有关部门要采取有效措施,形成合力,进一步加强市区房地产市场的管理。一是对1994年9月20日以后发生的,在农村集体土地上联建的,未依法办理土地征用和土地出让手续的商品房,不发售房许可证,不予办理产权登记,不得转让交易。二是对旧城改造地块中的回迁安置等用地,应依法以出让方式供地;对确属旧城成片改造等难度较大的地块,可经市政府批准,采取“收支两条线”的办法,给予适当补助。三是凡改变原土地审批用途的,必须依照土地管理有关法律法规,按规定的审批权限重新审批或依法补办用地变更手续。四是对批准建设后两年以上仍未动工开发的建设用地,依法收回土地使用权;对划出规划红线两年以上未办理用地审批手续并无实质性进展的项目,其用地红线一律废止,土地纳入政府土地储备库,不得私自转让或联建。五是对旧城改造项目中留下的应拆未拆地块,市有关部门要加大监督力度,限期改造,否则对该开发单位,规划部门不再划红线,土管部门不再批地;对原批准成片改造地块中的单位保留地块要求自行开发的,一律纳入政府土地储备库。六是对行政划拨土地上的房产交易涉及土地使用权转让的,必须依法先办理土地转让手续;对行政划拨土地上的房产交易涉及改变土地用途的,必须依法补办土地出让手续;对以行政划拨方式供地的,其房产转让交易必须依法先补办土地出让手续(房改房和私房、宗教产等有关政策另行制定)。
八、切实搞好耕地“占补平衡”工作。经批准占用耕地的所有建设项目,必须按规定及时足额缴纳耕地开垦费。经批准予以减免耕地开垦费的项目,也须相应承担当地“占补平衡”的义务。收取的各项造田造地资金,要专款专用,全部用于造田造地。造田造地要继续实行指令性计划管理,土地整理也要纳入指令性计划管理范畴,每年初下达各县(市)、有关区的造田造地和土地整理任务;各县(市)造田造地和土地整理新增的耕地,除用于本县(市)“占补平衡”外,还要全力承担市区的耕地“占补平衡”任务,补贴到县(市)的造田造地资金要用于市区的“占补平衡”。